Obergiesing: Das Münchner Arbeiterviertel das man nicht unterschätzen sollte
In München sind bezahlbare Fix & Flip Deals rar. Obergiesing ist einer der wenigen verbliebenen Stadtteile mit halbwegs verkraftbaren Einstiegspreisen — relativ zu anderen Münchner Lagen. Der Grund: Obergiesing wird von vielen Käufern immer noch als "B-Lage" wahrgenommen, obwohl die Infrastruktur (U-Bahn, S-Bahn, Gärtnerplatznähe, Isarparknähe) längst A-Qualität hat.
Marktpreise München-Obergiesing 2025/2026
| Lage | Unsaniert €/qm | Top-saniert €/qm |
|---|---|---|
| Obergiesing Kern (Chiemgaustr.) | 6.500–8.000 | 9.500–12.000 |
| Hochbank / Am Isarkanal | 7.000–8.500 | 10.500–13.000 |
| Grenze zu Untergiesing | 7.500–9.500 | 11.000–14.500 |
Die München-Realität beim Fix & Flip
Bei Kaufpreisen von 6.500–8.000 €/qm und ARV von 9.500–12.000 €/qm: Die Bruttomarge sieht attraktiv aus. Die Realität: Bei einem 80-qm-Objekt für 540.000 € (6.750 €/qm), vollständige Renovierung 70.000 €, Kaufnebenkosten (3,5 % GrESt in Bayern + Notar) 30.000 € = Gesamtinvestition 640.000 €. ARV 870.000 € (10.875 €/qm). Bruttogewinn 230.000 €.
Abzüglich Finanzierungskosten (450.000 € Kredit × 5,5 % × 10 Monate = 20.600 €), Verkaufskosten (Makler + Homestaging = 35.000 €), Steuer (30–40 %) = Nettogewinn ca. 100.000–120.000 €. Das ist beachtlich — aber du brauchst 200.000 € Eigenkapital für diesen Deal.
Bayern-Vorteil: Niedrigste Grunderwerbsteuer
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern bedeutet bei einem 540.000 € Kaufpreis: 18.900 € — statt 35.100 € in NRW. Dieser Strukturvorteil von 16.200 € pro Deal macht Bayern steuerlich attraktiver — trotz deutlich höherer Kaufpreise.
Was Münchner Käufer in Obergiesing wollen
Nicht anders als im Rest Münchens: höchste Qualität, Parkett oder Feinsteinzeug, Marken-Geräte, Balkon oder Terrasse (erhöht ARV um 8–15 %), Tiefgaragen-Stellplatz (+15.000–30.000 € Aufschlag). Die Fehler die woanders vertretbar sind (Laminat, No-Name-Küche) sind in München nicht akzeptabel für den Ziel-ARV.
