Kaufpreis · GrESt · Renovierung · Finanzierung · Steuer → Nettogewinn & ROI sofort
Mindestens 20–30 % auf den Kaufpreis. Dazu kommen Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, ggf. Makler) die fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden müssen – Banken finanzieren diese in der Regel nicht. Plane also eher 35–40 % der Gesamtkosten als Eigenkapital ein.
Bayern: 3,5 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5 % | Sachsen, Hamburg: 5,5 % | Hessen, MV, Bremen: 6 % | NRW, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Thüringen: 6,5 %. Der Rechner berechnet die GrESt automatisch wenn du dein Bundesland auswählst.
Als Privatperson gilt der persönliche Einkommensteuersatz (bis 45 %). Bei mehr als 3 Objekten in 5 Jahren greift die Drei-Objekt-Grenze: Gewerbesteuer kommt hinzu. Als GmbH: Körperschaftsteuer 15 % + Solidaritätszuschlag + Gewerbesteuer = effektiv ca. 28–31 %. Steuerberatung empfohlen.
Kosmetische Renovierung (Farbe, Böden, Kleinreparaturen): 100–250 €/qm. Kernrenovierung (Bad, Küche, Elektrik, Heizung): 400–800 €/qm. Vollsanierung (Dach, Fassade, alles neu): 800–1.500 €/qm. Immer 15–20 % Puffer einkalkulieren – unerwartete Kosten sind die Regel, nicht die Ausnahme.
Als Faustregel: Nettogewinn sollte mindestens 10–15 % des Eigenkapitals betragen, besser 20–30 % p.a. annualisiert. Wichtiger ist der absolute Betrag: unter 15.000 € Nettogewinn ist der Aufwand für die meisten Investoren nicht rentabel – außer als Lernprojekt.
ARV = After Repair Value = der Marktwert der Immobilie nach abgeschlossener Renovierung. Dies ist der Verkaufspreis den du im Rechner eingibst. Schätze ihn anhand von Vergleichsobjekten (Vergleichswertverfahren) – nicht anhand deiner Renovierungskosten oder Hoffnung. Profis kaufen oft unter 70 % des ARV ein.
