Bridging Loan: Überbrückungskredit für Fix & Flip – Kosten, Anbieter, Beispiele

Zeit ist beim Fix & Flip Geld. Wer auf eine klassische Bankfinanzierung wartet (4–8 Wochen Bearbeitung), verliert oft attraktive Deals an schnellere Käufer. Bridging Loans – auf Deutsch Überbrückungs- oder Brückenkredite – schließen genau diese Lücke. Sie ermöglichen blitzschnelle Finanzierungen, haben aber ihren Preis.

Was ist ein Bridging Loan?

Ein Bridging Loan ist ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit zwischen Immobilienkauf und Weiterverkauf (oder langfristiger Finanzierung) überbrückt. Im Fix & Flip Kontext wird er genutzt, um schnell eine Immobilie zu kaufen, zu renovieren und dann gewinnbringend zu verkaufen – ohne klassische Bankfinanzierung mit langen Bearbeitungszeiten.

Bridging Loan: Überbrückungskredit für Fix & Flip – Kosten, Anbieter, Beispiele
Bridging Loan: Überbrückungskredit für Fix & Flip – Kosten, Anbieter, Beispiele

Typische Konditionen:

  • Zinsen: 8–18 % p.a. (abhängig von Laufzeit, LTV und Bonität)
  • Laufzeit: 3–24 Monate
  • Beleihungsauslauf (LTV): 60–75 % des Kaufpreises, manche Anbieter bis 80 %
  • Auszahlung: oft innerhalb von 5–14 Tagen möglich
  • Keine klassische SCHUFA-Prüfung bei privaten Kreditgebern

Wann macht ein Bridging Loan Sinn?

Ein Überbrückungskredit ist nicht für jeden Fix & Flip geeignet. Er macht Sinn, wenn:

  • Der Deal zeitkritisch ist und klassische Bankfinanzierung zu langsam wäre
  • Die eigene Bonität oder Selbstständigkeit klassische Kredite erschwert
  • Mehrere Objekte parallel laufen und Liquidität temporär gebunden ist
  • Das Objekt als Sicherheit ausreicht, aber der Investor noch kein etabliertes Bankverhältnis hat

Nicht sinnvoll bei:

  • Projekten mit unklarer Exit-Strategie (keine realistische Verkaufsprognose)
  • Wenn Renovierungskosten die Marge zu stark belasten
  • Langen Haltedauern über 18 Monate (Zinskosten werden zu hoch)

Anbieter in Deutschland

Der Markt für Bridging Loans ist in Deutschland kleiner als in Großbritannien (wo das Konzept verbreitet ist), wächst aber. Relevante Anbieter und Kanäle:

  • Private Kreditgeber / Family Offices: Oft der schnellste Weg, erfordern aber Netzwerk und Vertrauensbasis
  • Spezialisierte Finanzmakler: Vermitteln Brückenkredite über Netzwerke aus Privatinvestoren und institutionellen Kreditgebern
  • Crowdinvesting-Plattformen: Exporo und andere bieten projektbasierte Finanzierungen, die ähnlich funktionieren
  • Regionalbanken und Volksbanken: Manche bieten kurzfristige Überbrückungsfinanzierungen für bekannte Kunden an – deutlich günstigere Zinsen (5–8 %), aber langsamere Abwicklung
  • Ausländische Brückenfinanzierer: Vor allem britische und niederländische Anbieter sind zunehmend in Deutschland aktiv

Beispielrechnung: Bridging Loan in der Praxis

Objekt: Altbauwohnung, 65 m², Kaufpreis 140.000 €

  • Bridging Loan: 105.000 € (75 % LTV), Zinssatz 12 % p.a.
  • Eigenmittel: 35.000 € (Kaufpreis-Rest + Kaufnebenkosten + Renovierung)
  • Renovierungskosten: 30.000 € (aus Eigenkapital)
  • Laufzeit Bridging Loan: 8 Monate
  • Zinskosten: 105.000 € × 12 % / 12 × 8 = 8.400 €
  • Verkaufserlös (ARV): 210.000 €
  • Kaufnebenkosten (12 %): 16.800 €
  • Gesamtkosten: 140.000 + 16.800 + 30.000 + 8.400 = 195.200 €
  • Rohgewinn: 14.800 € (vor Steuer) – trotz teurem Kredit noch rentabel

Wichtig: Bei Bridging Loans kommen oft zusätzliche Gebühren hinzu – Arrangement Fee (1–2 % der Kreditsumme), Exit Fee (0,5–1,5 %) und Bewertungskosten. Diese müssen in die Kalkulation einfließen.

Risiken und Alternativen

Das Hauptrisiko beim Bridging Loan: Wenn das Objekt nicht rechtzeitig verkauft wird, verlängert sich die teure Laufzeit. Bei 12 % p.a. kostet jeder zusätzliche Monat bei 100.000 € Kredit ca. 1.000 € extra. Käufer, die nicht finden, Renovation die sich verzögert, Marktabschwünge – all das kann die Rendite gefährden.

Alternativen mit günstigeren Konditionen:

  • Klassisches Annuitätendarlehen (4–6 % p.a., aber 4–8 Wochen Bearbeitung)
  • Private Investorenpartner (kein Zins, dafür Gewinnbeteiligung)
  • Eigenkapital aus vorherigen Flips reinvestieren

Fazit

Bridging Loans sind ein legitimes Werkzeug für erfahrene Fix & Flip Investoren – kein Einstiegsinstrument. Die hohen Zinskosten erfordern präzise Kalkulation und realistische Exit-Strategien. Wer noch keinen stabilen Handwerker-Pool und keine verlässlichen ARV-Schätzungen hat, sollte zunächst klassisch finanzieren. Für professionelle Investoren mit mehreren parallelen Projekten hingegen können Bridging Loans den entscheidenden Geschwindigkeitsvorteil verschaffen.