ROE vs. Bruttogewinn: Warum die falsche Kennzahl dein Denken begrenzt
Zwei Flipper: Einer macht 40.000 € Gewinn bei 200.000 € Eigenkapitaleinsatz (ROE = 20 %). Der andere macht 20.000 € Gewinn bei 30.000 € Eigenkapitaleinsatz (ROE = 67 %). Wer ist besser? Klar der zweite — trotz halbem Gewinn in absoluten Zahlen.
Im Fix & Flip denken Profis in ROE (Return on Equity), nicht in absolutem Gewinn. Der ROE sagt dir wie effizient du dein Kapital einsetzt und wie schnell du dein Geschäft skalieren kannst.
Die 5 Hebel zur ROE-Optimierung
Hebel 1: Maximaler Fremdkapitalhebel (Leverage)
Eigenkapitalrendite steigt mit dem Fremdkapitalhebel. Wenn du 200.000 € Kaufpreis mit 40.000 € EK und 160.000 € Kredit finanzierst statt mit 100.000 € EK und 100.000 € Kredit, steigt dein ROE — vorausgesetzt die Rendite auf den Gesamtinvest übersteigt den Kreditzins.
Goldene Regel: Leverage nur nutzen wenn: Gesamtrendite > Fremdkapitalzins + Risikopuffer. Bei 5,5 % Kredit und 12 % Gesamtrendite auf das Projekt: Leverage lohnt sich eindeutig.
Hebel 2: Kürzere Haltedauer
Ein Projekt mit 25.000 € Gewinn in 5 Monaten hat einen annualisierten ROE von 60 %. Dasselbe Projekt in 10 Monaten: ROE 30 %. Halbierte Haltedauer = verdoppelter annualisierter ROE.
Zeitoptimierer für kürzere Haltedauer:
- Handwerker rechtzeitig buchen (nicht erst nach Kaufvertrag)
- Verkauf bereits während der Renovierung starten (Verkauf off-market oder pre-launch)
- Parallel kaufen/renovieren/verkaufen statt sequentiell
Hebel 3: Günstigerer Einkauf (Discount to ARV)
Jeder Prozentpunkt den du günstiger kaufst, ist direkter ROE-Gewinn. 5 % günstiger kaufen bei einem 200.000 € Objekt = 10.000 € mehr Gewinn bei gleichem Kapitaleinsatz. Das skaliert linear.
Off-Market-Deals, Zwangsversteigerungen, direkte Eigentümeransprache — der Schlüssel zu echten Discounts.
Hebel 4: Renovierungskosten mit Netzwerkeffekt senken
Erfahrene Flipper zahlen 15–30 % weniger für Renovierungen als Erstflippper. Weil: Volumenrabatte durch wiederholte Beauftragung, schnellere Abwicklung, weniger Nacharbeiten, Eigenleistung bei einfachen Gewerken.
Auf dem 5. Projekt mit denselben Handwerkern zahlst du andere Preise als beim ersten Projekt mit Fremden.
Hebel 5: Systematisches Deal-Sourcing
Die längste Wartezeit im Fix & Flip ist die Zeit zwischen zwei Deals. 3 Monate kein Deal = 3 Monate kein ROE. Wer systematisch Deal-Sourcing betreibt (laufende Kontakte zu Maklern, Gutachtern, Banken, Erbgemeinschaften) hat immer Deals in der Pipeline — und minimiert die Leerzeiten.
Rechenbeispiel: ROE-Optimierung in der Praxis
| Kennzahl | Anfänger | Fortgeschrittener |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 € | 200.000 € |
| Eigenkapital | 80.000 € | 40.000 € |
| Fremdkapital | 120.000 € | 160.000 € |
| Haltedauer | 12 Monate | 7 Monate |
| Nettogewinn | 18.000 € | 20.000 € |
| ROE annualisiert | 22,5 % | 68,6 % |
Selber Markt, selbes Objekt, selbe absolute Gewinngröße — aber durch smarte Kapitalstruktur und kürzere Haltedauer verdreifacht sich der ROE. Das ist der Unterschied zwischen einem Anfänger und einem echten Profi.
ROE-Minimum beim Fix & Flip
Ein ROE unter 15 % annualisiert rechtfertigt den Aufwand kaum — dann wäre passives Investment besser. Profis streben 30–80 % ROE an, je nach Marktlage und Projektkomplexität. Das ist realistisch erreichbar wenn alle 5 Hebel konsequent optimiert werden.
