Beleihungsauslauf erklärt: Die wichtigste Kennzahl bei der Immobilienfinanzierung

Wer eine Immobilie finanziert, bekommt von der Bank einen Begriff immer wieder zu hören: Beleihungsauslauf. Auf Englisch Loan-to-Value (LTV). Diese Kennzahl bestimmt maßgeblich, wie teuer die Finanzierung wird – und ob die Bank überhaupt bereit ist zu finanzieren. Für Fix-&-Flip-Investoren, die häufig an der Grenze der banküblichen Beleihungsgrenzen operieren, ist das Verständnis dieser Kennzahl nicht optional, sondern geschäftskritisch.

Definition: Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf (LTV) gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch Darlehen finanziert wird:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100

Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis oder dem aktuellen Marktwert. Banken ermitteln den Beleihungswert konservativ – er liegt typischerweise 10–20 % unter dem Marktwert, um Wertschwankungen abzupuffern.

Beispielrechnung

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Beleihungswert (Bankermittlung): 270.000 € (10 % Abschlag)
• Darlehensbetrag: 216.000 €
• Beleihungsauslauf: 216.000 ÷ 270.000 × 100 = 80 %

In diesem Fall finanziert der Käufer 80 % des Beleihungswerts per Kredit und bringt 20 % Eigenkapital (plus Kaufnebenkosten) mit.

Bank-Standard: 60 % und 80 % als Schwellenwerte

Banken unterscheiden typischerweise zwei kritische Beleihungsgrenzen:

Bis 60 % Beleihungsauslauf

Das gilt als Beleihungsgrenze im erstrangigen Bereich. Sparkassen und Banken, die Pfandbriefe ausgeben, dürfen bis zu 60 % des Beleihungswerts zu günstigen Konditionen finanzieren. Wer unter dieser Grenze bleibt, bekommt die günstigsten Zinsen – oft 0,2–0,5 % unter dem Marktdurchschnitt.

60–80 % Beleihungsauslauf

Der Bereich zwischen 60 und 80 % gilt als nachrangiger Bereich. Die Bank finanziert, aber zu etwas höheren Zinsen. Für gut bonierte Eigennutzer ist das der Standardbereich.

Über 80 % Beleihungsauslauf

Hochbeleihungen über 80 % sind möglich, aber teurer. Viele Banken verlangen hier Zusatzsicherheiten, Bürgschaften oder erheben Risikoaufschläge von 0,3–1,0 % auf den Zinssatz. Einige Kreditinstitute lehnen Hochbeleihungen grundsätzlich ab.

Einfluss des LTV auf den Zinssatz – konkrete Zahlen

Wie groß ist der Zinsvorteil durch niedrigeren Beleihungsauslauf? Typische Staffelung (Marktbeispiel 2024):

• LTV bis 60 %: 3,40 % Zinssatz
• LTV 60–70 %: 3,65 % Zinssatz
• LTV 70–80 %: 3,90 % Zinssatz
• LTV 80–90 %: 4,30 % Zinssatz
• LTV über 90 %: 4,70 %+ oder Ablehnung

Der Zinsunterschied zwischen LTV 60 % und LTV 90 % beträgt in diesem Beispiel 1,3 Prozentpunkte. Bei einem 200.000-Euro-Darlehen über 10 Jahre macht das ca. 26.000 € Zinsunterschied aus.

Beleihungsauslauf und Fix & Flip: Besondere Herausforderungen

Fix-&-Flip-Investoren stehen vor einer strukturellen Herausforderung: Sie kaufen Immobilien, die sanierungsbedürftig sind und deren Wert erst nach der Sanierung dem Investitionsbetrag entspricht. Viele Banken bewerten den Ist-Zustand (unsanierter Zustand) als Beleihungswert – und der liegt oft deutlich unter dem Gesamtinvestment aus Kaufpreis + Sanierungskosten.

Lösungsansätze für Fix & Flip:

• Fertigwertfinanzierung: Manche Banken und Spezialfinanzierer bewerten den Beleihungswert nach geplanter Sanierung – das erhöht den finanzierbaren Betrag
• Nachrangdarlehen: Ergänzungsfinanzierung für die Lücke zwischen Bankdarlehen und Gesamtinvestment
• Eigenkapitaleinsatz: Mehr Eigenkapital senkt den LTV und sichert günstigere Konditionen
• Spezialfinanzierer: Manche Anbieter sind auf Fix-&-Flip-Finanzierungen spezialisiert und bewerten anders als Hausbanken

Fazit: LTV als Steuerungsgröße kennen

Der Beleihungsauslauf ist keine abstrakte Bankenkennzahl – er ist ein direkter Hebel auf die Finanzierungskosten jedes Fix-&-Flip-Projekts. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt den LTV, senkt den Zinssatz und verbessert die Gesamtkalkulation. Das Ziel sollte immer sein, unter der 80-%-Grenze zu bleiben. Unter 60 % zu kommen ist optimal – und oft der Unterschied zwischen einem profitablen und einem knapp kostendeckenden Projekt.