Warum Kosten unterschätzen das häufigste Problem beim Fix & Flip ist
Du kaufst für 180.000 €, renovierst für 35.000 €, verkaufst für 280.000 € — macht 65.000 € Gewinn. So rechnen Einsteiger. Profis wissen: Nach allen Kosten bleiben von diesen 65.000 € oft weniger als 20.000 € übrig. Hier ist warum.
Vollkostenrechnung: 9 Kostenpositionen die du kennen musst
1. Kaufnebenkosten (ca. 9–14 % des Kaufpreises)
| Position | Prozentsatz | Beispiel 180.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je Bundesland) | 3,5 %–6,5 % | 6.300–11.700 € |
| Notargebühren | ca. 1,0–1,5 % | 1.800–2.700 € |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | 900 € |
| Maklercourtage (falls Makler) | 3,57 % (Käuferanteil) | 6.426 € |
| Gesamt | ca. 9–14 % | 15.426–21.726 € |
2. Renovierungskosten — reale Durchschnittswerte 2026
| Gewerk | Preis pro qm / Einheit | Dauer |
|---|---|---|
| Malerarbeiten (komplett) | 15–28 €/qm Wohnfläche | 3–5 Tage |
| Laminat / Vinyl verlegen | 25–45 €/qm inkl. Material | 2–3 Tage |
| Parkett schleifen + ölen | 18–35 €/qm | 2–4 Tage |
| Badkomplettumbau 6–9 qm | 8.000–18.000 € pauschal | 5–10 Tage |
| Küche einbauen (Möbel + Montage) | 4.000–12.000 € pauschal | 1–2 Tage |
| Fenster ersetzen (pro Fenster) | 600–1.200 € inkl. Einbau | 0,5 Tage/Fenster |
| Elektroinstallation (Grundsanierung) | 80–150 €/qm | 5–10 Tage |
| Heizung modernisieren (Gastherme) | 5.000–12.000 € pauschal | 2–3 Tage |
3. Finanzierungskosten (oft vergessen!)
Bei 150.000 € Kredit, 5,5 % Zins, 9 Monate Haltedauer: 6.188 € Zinsen allein. Plus Arrangierungsgebühr (1–2 %): weitere 1.500–3.000 €. Finanzierungskosten von 7.000–10.000 € sind bei einem Standardprojekt normal.
4. Haltekosten
Grundsteuer, Hausgeld (bei ETW), Versicherung, Strom: 200–600 € monatlich je nach Objekt. Bei 9 Monaten: 1.800–5.400 €.
5. Gutachter und Due-Diligence-Kosten
Bausachverständiger: 300–800 €. Unbedingt einkalkulieren — dieser Schritt spart im Zweifel zehntausende Euro.
6. Verkaufsnebenkosten
Maklerprovision Verkauf: 3,57 % = bei 280.000 € Verkaufspreis: 9.996 €. Plus Homestaging 1.500–3.000 €, Foto/Video 500–1.500 €.
7. Steuer auf den Gewinn
Private Veräußerung innerhalb 10 Jahre ohne Eigennutzung: voller persönlicher Steuersatz. Bei 3+ Objekten in 5 Jahren: gewerblicher Grundstückshandel → Gewerbesteuer + Einkommensteuer. Immer Steuerberater fragen.
Vollkostenrechnung: Vergleich Einsteiger vs. Profi
| Position | Einsteiger-Kalkulation | Profi-Kalkulation |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € | 180.000 € |
| Kaufnebenkosten | 12.000 € (7 %) | 18.000 € (10 %) |
| Renovierung | 35.000 € | 40.000 € (+15 % Puffer) |
| Finanzierung | 0 € (vergessen) | 8.000 € |
| Haltekosten | 0 € (vergessen) | 3.500 € |
| Verkaufskosten | 5.000 € | 13.000 € |
| Steuer | 0 € (nicht geplant) | 18.000 € |
| Gesamtkosten | 232.000 € | 280.500 € |
| Nettogewinn bei 290.000 € Verkauf | 58.000 € (zu optimistisch) | 9.500 € (realistisch) |
Der Einsteiger glaubt er macht 58.000 €. Der Profi weiß: 9.500 € — wenn alles gut geht. Das ist der Unterschied zwischen sorgfältiger und unsorgfältiger Kalkulation.
Fazit: Was ein typischer Flip wirklich kostet
Für ein Standardprojekt (Kaufpreis 180.000 €, Renovierung 35.000 €, ARV 290.000 €) musst du mit Gesamtkosten von 265.000–285.000 € rechnen. Gewinnmarge: 5.000–25.000 €. Das klingt wenig — aber bei 3 Projekten im Jahr mit jeweils 20.000 € Netto-Gewinn sind das 60.000 € p.a. aus Immobilien.