Was steckt wirklich hinter der 70-Prozent-Regel?
Profis im Immobilien-Flippen haben eine eiserne Kaufregel: Zahle maximal 70 % des After Repair Value (ARV) abzüglich der Renovierungskosten. Klingt simpel — aber die meisten Einsteiger scheitern genau hier, weil sie entweder den ARV falsch einschätzen oder die Renovierungskosten zu niedrig ansetzen.
Die Formel lautet: Maximaler Kaufpreis = (ARV × 0,70) − Renovierungskosten
Ein konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis
Du findest eine Altbauwohnung in Leipzig-Gohlis, 72 qm, Baujahr 1926. Vergleichbare renovierte Wohnungen in der Straße wurden zuletzt für 280.000 € verkauft → ARV = 280.000 €.
Renovierungskosten: Bad komplett (12.000 €), Böden (5.500 €), Küche (7.000 €), Fenster (6.000 €), Malerarbeiten (3.500 €) = 34.000 €.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| ARV (Marktwert nach Renovierung) | 280.000 € |
| × 0,70 | 196.000 € |
| − Renovierungskosten | −34.000 € |
| Maximaler Kaufpreis | 162.000 € |
Zahlst du mehr als 162.000 € für diese Wohnung, gefährdest du deinen Gewinn. Bei 170.000 € Kaufpreis bleibt nach Transaktionskosten (ca. 12 % Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) kaum Marge.
Warum 70 % und nicht 75 % oder 65 %?
Die 30 % Puffer decken vier Risikofelder ab:
- Transaktionskosten (Kauf): 6,5–8 % Grunderwerbsteuer + 1–1,5 % Notar + 3–3,5 % Makler = ca. 10–12 %
- Transaktionskosten (Verkauf): 3–4 % Maklerprovision + Vermarktungskosten = ca. 3–4 %
- Haltekosten: Zinsen, Nebenkosten, Grundsteuer für 6–12 Monate = ca. 3–5 %
- Gewinnmarge: Das Minimum was ein Flipper verdienen sollte = ca. 8–15 %
Addierst du alle vier Blöcke, kommst du auf 24–36 %. Die 70 % sind kein willkürlicher Wert — sie sind das mathematische Ergebnis realer Transaktionskosten plus Mindestrendite.
Wann die 70-Prozent-Regel angepasst werden muss
Die Regel ist ein Startpunkt, kein Dogma. In folgenden Situationen weichst du ab:
Strenger als 70 % (60–65 %)
- Unsicherer Markt (sinkende Preise, hoher Leerstand)
- Strukturell riskante Objekte (Dach, Statik, Asbest)
- Erstprojekt ohne Erfahrungspuffer
- Teures Fremdkapital über 6 % p.a.
Lockerer als 70 % (75–80 %)
- Sehr günstiger Eigenkapitaleinsatz (kein Kredit)
- Bereits laufendes Handwerkernetzwerk (20–30 % günstigere Renovierung)
- A-Lage mit nachweislich sehr stabilen ARV-Werten
- Sehr kurze Haltedauer möglich (2–3 Monate)
Der größte Fehler: den ARV falsch berechnen
Die Formel ist nur so gut wie dein ARV-Wert. Viele Einsteiger schätzen den ARV auf Basis von Angebotspreisen — ein fataler Fehler. Angebotspreise sind Wunschpreise, keine Marktpreise.
Richtig: ARV basiert ausschließlich auf tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen (Notarstatistiken, Gutachterausschuss) der letzten 6–12 Monate in derselben Lage.
In Deutschland erfährst du reale Kaufpreise über: Gutachterausschuss (kostenpflichtig, aber exakt), Sprengnetter-Auswertungen oder vereidigter Gutachter.
Praxistipp von erfahrenen Flippern
Bestelle vor jedem Kauf ein sogenanntes "Desktop-Gutachten" für 150–300 €. Es gibt dir einen gesicherten ARV-Korridor und deckt automatisch auf, wenn du den Markt zu optimistisch einschätzt. Die Kosten sind vernachlässigbar gegen das Risiko eines falsch kalkulierten Deals.
