Abgeschlossenheitsbescheinigung: Was ist das und wann brauchen Investoren sie?
\n\nWer ein Mehrfamilienhaus kauft und es in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Dieses behördliche Dokument ist eine Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Wohnungseigentum – und damit kein Einzelverkauf der Wohneinheiten. Für Fix-&-Flip-Investoren, die Mehrfamilienhäuser aufteilen wollen, ist dieses Thema existenziell.
\n\nWas besagt das Gesetz?
\n\nGrundlage ist § 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Danach kann Wohnungseigentum nur an abgeschlossenen Wohnungen begründet werden. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt ist und einen eigenen Eingang besitzt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das amtliche Dokument, das diese Abgeschlossenheit bestätigt.
Wer stellt die Bescheinigung aus?
\n\nZuständig ist in den meisten Bundesländern die untere Baubehörde (Bauordnungsamt) der Gemeinde oder des Landkreises. In manchen Bundesländern können auch öffentlich bestellte Sachverständige oder Architekten die Bescheinigung ausstellen. Der genaue Zuständige hängt vom Bundesland ab – in Bayern etwa ist die Gemeinde zuständig, in NRW die Bauaufsichtsbehörde.
\n\nWas kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
\n\nDie Kosten liegen in der Regel zwischen 200 und 500 Euro – je nach Bundesland, Gemeinde und Anzahl der abzuschließenden Einheiten. Manche Behörden berechnen pro Wohneinheit, andere pauschal. Hinzu kommen ggf. Kosten für einen Architekten, der die erforderlichen Pläne erstellt oder überarbeitet.
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- Behördengebühr: ca. 200–500 € (pauschal oder je Einheit) \n
- Architektenkosten für Aufteilungspläne: ca. 500–2.000 € (je nach Aufwand) \n
- Gesamtaufwand pro Gebäude: ca. 700–2.500 € \n
- Bearbeitungszeit Behörde: 4–12 Wochen \n
Was wird geprüft?
\n\nDie Behörde prüft anhand der eingereichten Pläne (Aufteilungsplan), ob jede Wohneinheit:
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- baulich vollständig von anderen Einheiten abgetrennt ist \n
- einen eigenen abschließbaren Eingang hat \n
- alle wesentlichen Wohnfunktionen enthält (Bad, Küche/Kochgelegenheit) \n
- die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt \n
Wenn eine Wohnung diese Kriterien nicht erfüllt – zum Beispiel weil der Eingang durch eine andere Wohnung führt – muss baulich nachgebessert werden, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann.
\n\nAufteilungsplan: Was muss eingereicht werden?
\n\nFür den Antrag bei der Behörde werden benötigt:
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- Aufteilungsplan: Grundrisse aller Geschosse mit nummerierten Einheiten \
- Ansichten und Schnitte des Gebäudes (in manchen Bundesländern) \n
- Ausfüllung des Behördenantragsformulars \n
- Nachweis des Eigentums oder Berechtigung zur Antragstellung \n
Der Aufteilungsplan muss von einem Architekten oder Bauzeichner erstellt werden. Er ist auch die Basis für das spätere Teilungserklärung beim Notar.
\n\nBedeutung für Fix-&-Flip-Investoren
\n\nFür Investoren, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, aufteilen und die einzelnen Wohnungen separat verkaufen wollen, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der erste Schritt im Aufteilungsprozess. Ohne sie kann kein Notar die Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegen.
\n\nWichtig: Die Bearbeitungszeit von 4–12 Wochen ist ein echter Zeitkostenfaktor. Fix-&-Flip-Projekte mit Aufteilung brauchen entsprechend längere Planungshorizonte – und die Finanzierungskosten laufen während der Wartezeit weiter.
\n\nTypischer Ablauf der Aufteilung
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- Architekt beauftragt → Aufteilungspläne erstellen lassen \n
- Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Bauordnungsamt \n
- Behörde prüft (4–12 Wochen) und erteilt Bescheinigung \n
- Notar beurkundet Teilungserklärung auf Basis der Bescheinigung \n
- Grundbuchamt legt Wohnungsgrundbücher an \n
- Einzelne Wohnungen sind rechtlich selbstständig verkaufbar \n
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
\n\nHäufig unterschätzen Investoren die Bearbeitungszeit der Behörde. Wer die Aufteilung erst nach dem Kauf beantragt, verliert Monate. Besser: Bereits vor dem Kauf prüfen, ob das Gebäude die baulichen Voraussetzungen für die Aufteilung erfüllt, und den Antrag unmittelbar nach dem Eigentumserwerb einreichen.
\n\nEin weiterer häufiger Fehler: Pläne einreichen, die nicht den Behördenanforderungen entsprechen. Das führt zu Rückfragen und Nachbesserungen – und verlängert die Bearbeitungszeit erheblich. Ein erfahrener Architekt kennt die lokalen Anforderungen und verhindert diese Verzögerungen.
