Warum klassische Baufinanzierung beim Fix & Flip oft scheitert
Klassische Baudarlehen sind auf 10–30 Jahre ausgelegt. Beim Fix & Flip brauchst du 6–18 Monate. Dazu kommt: Viele Banken finanzieren nur Objekte in "wohnbereitem Zustand". Ein renovierungsbedürftiges Objekt mit Schimmel im Bad oder maroder Elektrik wird von der klassischen Bank abgelehnt — weil es als Kreditsicherheit nicht taugt.
Die 4 Finanzierungsoptionen beim Fix & Flip im Vergleich
Option 1: Kurzfristige Banklinie / Brückenkredit
Für wen: Erfahrene Flipper mit nachgewiesener Track-Record und guter Bonität.
Konditionen: Zinsen 3,5–6 % p.a., Laufzeit 6–24 Monate, LTV 60–75 %, Bearbeitungszeit 2–4 Wochen.
Voraussetzungen: Ausreichend Eigenkapital (min. 20–30 %), guter SCHUFA-Score, idealerweise Referenzprojekte.
Option 2: Alternative Kreditgeber / PropTech-Lender
Für wen: Flipper die Geschwindigkeit über Zinshöhe stellen.
Anbieter (Beispiele DE): Exporo, Engel & Völkers Capital, Baader Bank Immobilien, Brickwise.
Konditionen: Zinsen 5–9 % p.a., Entscheidung oft in 24–72h, Arrangierungsgebühr 1–2 %, LTV 60–80 %.
Vorteil: Schnell, flexibel, kein wohnbereites Objekt nötig.
Option 3: Private Darlehensgeber
Für wen: Flipper mit Netzwerk oder über Investorenplattformen.
Konditionen: 4–8 % p.a., sehr flexibel in Struktur und Laufzeit.
Rechtliches: Immer schriftlicher Darlehensvertrag, idealerweise notariell beglaubigt. Grundschuld zur Absicherung eintragen lassen.
Option 4: Eigenkapital + selektive Bankfinanzierung
Für wen: Wer genug EK hat und auf günstige Zinsen wert legt.
Struktur: 30–40 % EK + 60–70 % Bankdarlehen. Günstigste Zinsen, aber langsam und EK-intensiv.
Tipp: Wohnbaukredit parallel für renoviertes Objekt nutzen — nach Fertigstellung des Flips das Objekt mit regulärem Baudarlehen refinanzieren und dann verkaufen.
Was Banken beim Fix & Flip prüfen
| Prüfpunkt | Was Banken sehen wollen |
|---|---|
| Eigenkapitalquote | Min. 20–30 % des Kaufpreises |
| Bonität / SCHUFA | Keine negativen Einträge, stabiles Einkommen |
| Objektwert | Gutachten oder plausibles ARV-Dokument |
| Exit-Strategie | Klarer Verkaufsplan mit Vergleichspreisen |
| Renovierungsplan | Detaillierter KV mit Zeitplan und Handwerker-Referenzen |
| Erfahrung | Track-Record (Referenzprojekte) erhöht Chancen stark |
Verhandlung besserer Konditionen
Drei Hebel für niedrigere Zinsen:
- Mehr Eigenkapital: Jede 10 % mehr EK bringt ca. 0,3–0,5 % niedrigeren Zinssatz
- Track-Record vorweisen: Erfolgreiche Vorprojekte dokumentiert vorlegen
- Mehrere Banken anfragen: Online-Vergleich über Interhyp, Dr. Klein, Baufi24 und direkte Hausbanken kombinieren
Finanzierungskosten im Kalkulationsmodell
Bei 180.000 € Kredit und 5,5 % Jahreszins auf 10 Monate: 8.250 € Zinsen. Dazu Arrangierungsgebühr 1,5 %: 2.700 €. Gesamtfinanzierungskosten: ca. 11.000 €. Diese Position muss komplett in der Fix & Flip Kalkulation auftauchen — wer sie vergisst, rechnet sich arm.
