Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Warum 20% EKR besser klingt als 8% Gesamtrendite
\n„Ich mache 8 % Rendite auf meine Immobilien." – Das klingt solide. Aber 8 % worauf genau? Auf das investierte Eigenkapital oder auf den Gesamtkaufpreis? Der Unterschied ist dramatisch und entscheidet darüber, ob eine Investition tatsächlich rentabel ist oder nur gut klingt.
\n\nDrei Renditekennzahlen, die jeder kennen sollte
\nGesamtkapitalrendite (GKR)
\nDie Gesamtkapitalrendite zeigt, wie rentabel das gesamte investierte Kapital (Eigen- + Fremdkapital) ist. Sie ist unabhängig von der Finanzierungsstruktur und zeigt den „echten" Ertrag der Immobilie.
Formel: GKR = (Gewinn / Gesamtkapital) × 100
\n\nEigenkapitalrendite (EKR)
\nDie Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Rendite das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet hat. Diese Kennzahl ist für den Investor die relevantere – denn sie misst, wie effizient das eigene Geld arbeitet.
\nFormel: EKR = (Gewinn / eingesetztes Eigenkapital) × 100
\n\nCashflow-Rendite
\nZeigt die laufende Rendite auf Basis der jährlichen Mittelzuflüsse – relevanter für Buy & Hold als für Fix & Flip.
\n\nBerechnungsbeispiel Fix & Flip
\nObjekt: ETW 70 m², Kaufpreis 150.000 €
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- Kaufpreis: 150.000 € \n
- Kaufnebenkosten (12 %): 18.000 € \n
- Renovierung: 30.000 € \n
- Finanzierungskosten (6 Monate, Kredit 112.500 €, 5 % p.a.): 2.813 € \n
- Gesamtkosten: 200.813 € \n
- Finanzierung: 75 % des Kaufpreises = 112.500 € Bank \n
- Eingesetztes Eigenkapital: 200.813 – 112.500 = 88.313 € \n
- Verkaufspreis (ARV): 230.000 € \n
- Rohgewinn: 230.000 – 200.813 = 29.187 € \n
Gesamtkapitalrendite: (29.187 / 200.813) × 100 = 14,5 %
\nEigenkapitalrendite: (29.187 / 88.313) × 100 = 33,0 %
\nDer gleiche Gewinn, aber zwei völlig unterschiedliche Aussagen – je nachdem welche Kennzahl man verwendet.
\n\nDer Leverage-Effekt: Wie Fremdkapital die EKR hebelt
\nDer Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt das Phänomen, dass Fremdkapitaleinsatz die Eigenkapitalrendite steigert – solange der Zins des Kredits unter der Gesamtkapitalrendite liegt.
\nEinfaches Beispiel:
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- Gesamtkapitalrendite der Investition: 10 % \n
- Kreditzins: 5 % \n
- Differenz: 5 % – dieser „Spread" wird auf das gesamte fremdfinanzierte Kapital erzielt \n
Bei 100.000 € Gesamtinvestition, 60.000 € Eigenkapital, 40.000 € Kredit (5 % Zins):
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- Gesamtertrag (10 %): 10.000 € \n
- Zinskosten: 2.000 € \n
- Netto-Gewinn: 8.000 € \n
- EKR: 8.000 / 60.000 = 13,3 % (statt 10 % ohne Hebel) \n
Würde man 90.000 € fremdfinanzieren (nur 10.000 € EK):
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- Zinskosten: 4.500 € \n
- Netto-Gewinn: 5.500 € \n
- EKR: 5.500 / 10.000 = 55 % \n
Der Hebel funktioniert – solange die GKR über dem Kreditzins liegt. Kehrt sich das Verhältnis um (Kreditzins > GKR), frisst der Hebel Rendite statt sie zu steigern.
\n\nWarum 20% EKR besser ist als 8% GKR
\n8 % auf das Gesamtkapital von 200.000 € = 16.000 € Gewinn.
\n20 % auf das eingesetzte EK von 80.000 € = 16.000 € Gewinn.
Gleicher absoluter Gewinn – aber die EKR-Perspektive zeigt, wie effizient das eigene Kapital gearbeitet hat. Bei zwei verschiedenen Investitionen mit gleicher GKR aber unterschiedlicher Fremdkapitalstruktur kann die EKR erheblich variieren.
\n\nGrenzen der EKR-Betrachtung
\nHöhere EKR durch maximalen Hebel bedeutet nicht automatisch besseres Investing:
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- Mehr Fremdkapital = mehr Zinsrisiko bei steigenden Zinsen \n
- Höheres Ausfallrisiko wenn Verkaufspreis sinkt \n
- Liquiditätsengpässe wenn Haltedauer sich verlängert \n
Die optimale Eigenkapitalquote beim Fix & Flip liegt meist zwischen 30–50 % – genug Hebel für attraktive EKR, aber ausreichend Puffer für Risiken.
\n\nFazit
\nWer nur die Gesamtkapitalrendite kennt, sieht nicht wie effizient sein Kapital arbeitet. Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt sind die zentralen Kennzahlen für jeden Immobilien-Investor. Eine EKR von 20–35 % beim Fix & Flip ist realistisch und zeigt, warum Immobilien-Flipping bei richtiger Kalkulation zu den renditestarken Anlageformen gehört.
