Cashflow bei Immobilien berechnen: Was wirklich in der Kasse bleibt
Viele Immobilienanzeigen werben mit „6 % Rendite" – aber was bedeutet das genau, und wie viel Geld bleibt am Ende tatsächlich übrig? Die Unterscheidung zwischen Bruttomietrendite, Nettomietrendite und echtem Cashflow ist fundamental für jeden Investor. Wer diese drei Begriffe verwechselt, trifft falsche Entscheidungen.
Bruttomietrendite: Die Einstiegszahl
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und wird am häufigsten verwendet – leider auch am häufigsten falsch interpretiert.
Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: ETW, 70 m², Kaufpreis 180.000 €, Kaltmiete 850 € / Monat
- Jahreskaltmiete: 850 × 12 = 10.200 €
- Bruttomietrendite: (10.200 / 180.000) × 100 = 5,67 %
Problem: Diese Zahl ignoriert alle Kosten. Sie sagt nichts darüber aus, was nach Steuern, Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung wirklich übrig bleibt.
Nettomietrendite: Realistischer, aber noch unvollständig
Die Nettomietrendite bezieht Kaufnebenkosten und laufende nicht umlegbare Kosten ein.
Formel: Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen:
- Hausverwaltung: ca. 25–50 € / Monat
- Instandhaltungsrücklage (ETW): ca. 1 € / m² / Monat (= 70 € / Monat im Beispiel)
- Leerstandsrisiko: ca. 1 Monatskaltmiete / Jahr
- Sonderumlagen WEG: variabel, Puffer einplanen
Rechnung für unser Beispiel:
- Kaufpreis + Nebenkosten: 180.000 + 21.600 (12 %) = 201.600 €
- Jahreskaltmiete: 10.200 €
- Bewirtschaftungskosten: (50 + 70 + 71) × 12 = ca. 2.292 €
- Nettomietrendite: ((10.200 – 2.292) / 201.600) × 100 = 3,92 %
Von 5,67 % auf 3,92 % – allein durch realistische Kostenpositionen.
Cashflow: Was wirklich auf dem Konto ankommt
Der Cashflow ist die ehrlichste Kennzahl: Er zeigt, ob nach allen Ausgaben inklusive Kreditrate tatsächlich Geld übrig bleibt oder ob der Investor monatlich draufzahlt.
Formel: Cashflow = Mieteinnahmen – (Kreditrate + Bewirtschaftungskosten + sonstige Kosten)
Weiter mit dem Beispiel, Finanzierung mit 80 % LTV:
- Kreditbetrag: 144.000 €
- Zinssatz: 4,5 % p.a., Tilgung 2 %, Laufzeit 25 Jahre
- Monatliche Rate: ca. 780 €
- Bewirtschaftungskosten: ca. 191 € / Monat
- Gesamtausgaben: 780 + 191 = 971 € / Monat
- Mieteinnahmen: 850 € / Monat
- Monatlicher Cashflow: 850 – 971 = –121 € (negativer Cashflow)
Positiver vs. negativer Cashflow: Was ist akzeptabel?
Ein negativer Cashflow bedeutet nicht automatisch eine schlechte Investition. Bei Wertsteigerungspotenzial, steuerlichen Vorteilen und langfristigem Horizont kann ein leicht negativer Cashflow sinnvoll sein. Faustregeln:
- Positiver Cashflow (+50 €/Monat oder mehr): Ideal für Buy & Hold ohne persönliche Belastung
- Negativer Cashflow (–100 bis –300 €/Monat): Akzeptabel in stark wachsenden Märkten oder mit hohen Abschreibungen
- Negativer Cashflow unter –300 €/Monat: Sorgfältig prüfen – zu teuer eingekauft oder falsch kalkuliert?
Bedeutung für Fix & Flip vs. Buy & Hold
Für Fix & Flip ist der laufende Cashflow zweitrangig – das Ziel ist der Verkaufsgewinn. Relevant ist hier der Cashflow während der Haltephase: Fallen Leerstand, Hausgeld und Finanzierungskosten an, solange das Objekt renoviert wird? Diese Kosten müssen in die Kalkulation einfließen.
Für Buy & Hold ist der Cashflow zentral: Eine Immobilie, die monatlich Geld kostet, ist nur tragbar, wenn entweder die Steuerersparnis oder die Wertsteigerung den Verlust überkompensiert. Langfristige Investoren rechnen deshalb nicht nur mit dem heutigen Cashflow, sondern mit der Mietpreisentwicklung über 10–20 Jahre.
Fazit
Die Bruttomietrendite ist ein Marketingbegriff. Die Nettomietrendite ist eine nützliche Vergleichskennzahl. Aber der Cashflow sagt die Wahrheit. Wer Immobilien kauft, ohne den tatsächlichen monatlichen Cashflow zu kennen, navigiert blind. Drei Minuten Kalkulation mit echten Zahlen sparen tausende Euro Fehlentscheidungen.