Immobilien-Crowdinvesting in Deutschland: Plattformen, Renditen und echte Risiken

Wer in Immobilien investieren will, muss nicht zwingend selbst kaufen, renovieren und verkaufen. Immobilien-Crowdinvesting ermöglicht es, ab kleinen Beträgen (oft ab 500 €) in Immobilienprojekte zu investieren – ohne eigenes Eigenkapital, ohne Handwerker und ohne Notartermin. Doch wie rentabel ist das wirklich, und was sind die Risiken?

Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?

Beim Crowdinvesting finanzieren viele Kleinanleger gemeinsam ein Immobilienprojekt – typischerweise Neubau, Sanierung oder Fix & Flip. Der Projektentwickler (oft ein professioneller Investor oder Bauträger) erhält das Kapital als nachrangiges Darlehen und zahlt den Anlegern einen festen oder variablen Zinssatz.

Ablauf:

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• Investor registriert sich auf einer Plattform (Exporo, Zinsbaustein etc.)
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• Projekte werden mit Laufzeit, Zinssatz und Risikoeinschätzung veröffentlicht
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• Investor wählt Projekt und investiert den gewünschten Betrag
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• Zinsen werden je nach Projekt monatlich oder am Ende ausgezahlt
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• Kapital wird nach Projektabschluss zurückgezahlt
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Die wichtigsten deutschen Plattformen

Exporo

Exporo ist Marktführer in Deutschland und bietet zwei Modelle: „Finanzierung" (Darlehen für Projekte, 5–9 % p.a.) und „Bestand" (Beteiligung an vermieteten Bestandsobjekten, 4–6 % p.a.). Minimum: 500 €. Die Plattform wurde 2014 gegründet und hat über 1 Milliarde € vermittelt. Wichtig: Auch Exporo-Projekte sind ausgefallen – es gibt keine Garantie.

Zinsbaustein

Zinsbaustein fokussiert auf Bestandsimmobilien und Sanierungsprojekte. Renditen: 5–8 % p.a. Minimum: 500 €. Stärker auf Transparenz ausgerichtet, detaillierte Projektberichte. Ebenfalls ausgefallene Projekte in der Vergangenheit.

Bergfürst

Bergfürst bietet neben Immobilien auch andere Anlageklassen. Immobilienprojekte mit 5–7 % p.a. Minimum: 10 €. Pluspunkt: sehr niedrige Einstiegshürde für erste Erfahrungen.

Renditen im Vergleich: Crowdinvesting vs. eigener Fix & Flip

Crowdinvesting bietet 5–9 % p.a. – fix, ohne Aufwand. Klingt gut, ist aber im direkten Vergleich bescheiden:

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• Eigener Fix & Flip: 15–35 % Rendite auf eingesetztes Kapital in 6–12 Monaten
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• Crowdinvesting: 5–9 % p.a. – kalkulierbar und passiv
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Der Unterschied: Eigener Fix & Flip erfordert Zeit, Expertise und aktive Beteiligung. Crowdinvesting ist komplett passiv. Wer keine Zeit oder kein Fachwissen hat, ist mit Crowdinvesting besser dran als mit einem schlecht geplanten Flip.

Die echten Risiken beim Crowdinvesting

Crowdinvesting ist nicht risikolos – das wird in der Werbung gerne heruntergespielt:

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• Totalverlust möglich: Bei Insolvenz des Projektentwicklers oder gescheitertem Projekt ist das nachrangige Darlehen das Letzte, das bedient wird. Mehrere Crowdinvesting-Projekte in Deutschland sind bereits ausgefallen.
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• Illiquidität: Investiertes Kapital ist für die Projektlaufzeit gebunden – kein vorzeitiger Ausstieg möglich.
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• Keine Einlagensicherung: Anders als Bankeinlagen sind Crowdinvesting-Investments nicht durch den Einlagensicherungsfonds geschützt.
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• Informationsasymmetrie: Der Projektentwickler weiß deutlich mehr über das Projekt als der Kleinanleger.
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Für wen eignet sich Crowdinvesting?

Crowdinvesting ist sinnvoll für:

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• Immobilien-Einsteiger die den Markt verstehen wollen ohne selbst zu kaufen
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• Anleger die Renditen über Festgeld/ETFs möchten, aber keine Zeit für aktives Investing haben
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• Diversifizierung: kleiner Teil des Portfolios in Crowdinvesting (max. 10–15 %)
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Nicht geeignet als Ersatz für echtes Immobilien-Investing oder als Hauptanlage.

Fazit

Immobilien-Crowdinvesting ist kein Ersatz für Fix & Flip – es ist eine andere Assetklasse mit anderem Risiko/Rendite-Profil. Die Renditen sind bescheiden im Vergleich zu aktivem Flipping, dafür ist der Aufwand minimal. Als Einstieg in die Immobilienwelt, zur Diversifizierung oder für passives Zusatzeinkommen kann Crowdinvesting sinnvoll sein. Das Totalverlust-Risiko darf dabei nie vergessen werden.