Was ist ein Brückenkredit?
Ein Brückenkredit ist ein kurzfristiges Darlehen, das die Finanzierungslücke zwischen dem Kauf einer Immobilie und ihrer anschließenden Refinanzierung oder dem Verkauf schließt. Beim Fix & Flip ist der Brückenkredit eines der meistgenutzten Finanzierungsinstrumente – er ermöglicht schnelle Käufe, ohne auf eine langwierige Bankentscheidung warten zu müssen.
Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienkredit wird der Brückenkredit nicht nach Bonität, sondern nach dem Wert der Immobilie bewertet. Das beschleunigt den Prozess erheblich.
Typische Konditionen für Brückenkredite in Deutschland
Die Konditionen variieren je nach Anbieter und Objektqualität, bewegen sich aber in folgenden Rahmen:
- Zinssatz: 8–14 % p.a. (monatlich 0,65–1,17 %)
- Laufzeit: 3–24 Monate
- Beleihungsauslauf (LTV): bis 70–75 % des Kaufpreises
- Auszahlung: innerhalb 5–14 Werktage
- Bearbeitungsgebühr: 1–2 % der Darlehenssumme
Beispiel: Immobilie für 200.000 €, Brückenkredit 140.000 € (70 % LTV), Zinssatz 10 % p.a., Laufzeit 9 Monate → Zinskosten ca. 10.500 €.
Wann macht ein Brückenkredit beim Fix & Flip Sinn?
Ein Brückenkredit ist sinnvoll, wenn:
- Der Kauf schnell abgewickelt werden muss (Auktion, Zwangsversteigerung, Privatverkauf)
- Die Immobilie im aktuellen Zustand für eine klassische Bankfinanzierung nicht kreditwürdig ist
- Eigenmittel kurzfristig in einem anderen Projekt gebunden sind
- Der Exit (Verkauf/Refinanzierung) innerhalb von 12 Monaten gesichert scheint
Anbieter von Brückenkrediten in Deutschland
Spezialisierte Anbieter für kurzfristige Immobilienkredite:
- Exporo Finance / Exporo: Crowdbasiert, ab 50.000 €, LTV bis 70 %
- Engel & Völkers Finance: Brückenfinanzierungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien
- PlanetHome Finance: Kurzfristige Projektfinanzierungen
- Regionale Volksbanken/Sparkassen: Teils bereit für kurzfristige Projektfinanzierungen bei bekannten Kunden
- Privatinvestoren (Family Office): Oft flexibelste Konditionen, aber Netzwerk erforderlich
Brückenkredit vs. Zwischenfinanzierung: Der Unterschied
Beide Begriffe werden oft synonym verwendet, bezeichnen aber leicht unterschiedliche Produkte. Ein Brückenkredit überbrückt eine Finanzierungslücke bis zum Exit, eine Zwischenfinanzierung überbrückt den Zeitraum bis zur Bereitstellung eines bereits zugesagten Langzeitkredits. Beim Fix & Flip ist meist der Brückenkredit gemeint – der Exit ist der Verkauf der renovierten Immobilie.
Risiken und Ausstiegsstrategie
Das größte Risiko bei Brückenkrediten ist ein verzögerter Exit. Dauert der Verkauf länger als geplant, steigen die Zinskosten erheblich – und bei Nicht-Bedienung droht Zwangsversteigerung. Daher gilt:
- Immer mit Puffer kalkulieren (Exit-Zeitraum + 3 Monate Reserve)
- Exit-Preis konservativ ansetzen (5–10 % unter Marktpreis für schnellen Verkauf)
- Refinanzierungsoption als Plan B sichern
