München Stadtteile im Fix & Flip Vergleich: Wo steckt 2024/2025 noch Potenzial?
München ist der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands – und gleichzeitig einer, der für Fix & Flip besondere Herausforderungen stellt. Wer glaubt, hohe Preise bedeuten automatisch hohe Gewinne, unterschätzt das Prinzip der komprimierten Marge: Je teurer der Markt, desto kleiner der relative Aufwertungsgewinn. Dennoch gibt es in München Stadtteile, die noch Potenzial bieten – wenn man weiß, wo man schauen muss.
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % – Münchens versteckter Vorteil
Bayern erhebt die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands: 3,5 %. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 17.500 € – im Vergleich zu Berlin (6,5 %) würden es 32.500 € sein. Auf einen typischen Münchner Flip-Kaufpreis von 400.000–600.000 € summiert sich dieser Unterschied auf 12.000–18.000 € – ein echter Vorteil trotz hoher Absolutpreise.
Obergiesing: Das erste Aufwertungsviertel (Phase 4 abgeschlossen)
Obergiesing wurde früh als Aufwertungsviertel erkannt und ist heute weitgehend durchsaniert. Kaum noch echte Schnäppchen – der Markt hat das Potenzial bereits eingepreist. Wer jetzt in Obergiesing kauft, zahlt bereits Toppreise für ein ehemaliges Arbeiterviertel.
- Aktuelle Preise saniert: 7.000–9.500 €/m²
- Einkauf unsaniert: 5.500–7.000 €/m²
- Aufwertungsspanne: gering, Markt weitgehend gesättigt
Sendling: Noch im Aufwertungsprozess
Sendling liegt südlich der Isarvorstadt und ist das nächste Obergiesing. Der Wandel ist im Gange: neue Cafés, jüngere Mieter, steigende Kaufnachfrage. Wer jetzt kauft, kauft in einem Viertel, das sich noch entwickelt – das bedeutet Potenzial, aber auch Wartezeit.
- Unsanierte ETW: 5.000–6.500 €/m²
- Sanierte ETW: 7.000–9.000 €/m²
- Aufwertungsspanne: moderat, aber noch vorhanden
Milbertshofen: Norden mit Industrie-Puffer
Milbertshofen litt historisch unter der Nähe zur BMW-Welt und Industrieflächen. Das wandelt sich: BMW-Campus als Qualitätsmerkmal, gute ÖPNV-Anbindung, heterogene Bevölkerung im Wandel.
- Unsanierte ETW: 4.500–5.800 €/m²
- Sanierte ETW: 6.500–8.500 €/m²
- Potenzial: gut, noch nicht vollständig erkannt
Schwabing und Neuhausen: Premium ohne Aufwertungsspanne
Schwabing und Neuhausen sind Münchens Premiumlagen – aber für Fix & Flip kaum geeignet. Die Einstiegspreise sind so hoch (6.500–10.000+ €/m² auch für Sanierungsfälle), dass die Aufwertungsspanne nach Renovation minimal ist. Käufer zahlen hier nicht deutlich mehr als für das beste Bestandsobjekt.
Giesing: Zwischen Obergiesing und Untergiesing
Giesing profitiert von der Obergiesing-Aufwertung und ist der nächste Schritt in der Preisentwicklung. Noch günstigere Einstiegspreise als Obergiesing, aber wachsende Nachfrage. Für langfristig denkende Investoren interessant.
- Unsanierte ETW: 4.800–6.000 €/m²
- Sanierte ETW: 6.800–8.500 €/m²
Fazit: Wo noch Potenzial in München steckt
Sendling und Milbertshofen sind die vielversprechendsten Fix & Flip Gebiete Münchens für 2024/2025. Giesing bietet noch Einstiegsmöglichkeiten zu akzeptablen Preisen. Obergiesing, Schwabing und Neuhausen sind für klassisches Fix & Flip zu teuer – dort fehlt die Aufwertungsspanne. Bayern's niedrige GrESt von 3,5 % ist ein echter Vorteil gegenüber anderen Bundesländern – aber er kompensiert nicht die schiere Höhe der Münchner Kaufpreise.
