Fix & Flip Renditerechner: Von Kaufpreis bis Netto-Gewinn

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Viele Einsteiger rechnen beim Fix & Flip mit Daumen-Zahlen: „Kaufe für 150.000, investiere 30.000, verkaufe für 220.000 – macht 40.000 Gewinn." Die Realität sieht anders aus. Wenn alle Kostenpositionen korrekt erfasst werden, bleibt deutlich weniger übrig – oder deutlich mehr, wenn man günstig einkauft. Dieser vollständige Renditerechner zeigt alle Positionen.

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Schritt 1: Kaufpreis und Kaufnebenkosten

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Kaufpreis: 160.000 € (NRW, 6,5 % GrESt)

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• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 10.400 €
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• Notar (ca. 1,5 %): 2.400 €
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• Grundbucheintragung (ca. 0,5 %): 800 €
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• Makler beim Kauf (wenn involviert, ca. 3,57 %): 5.712 € [optional]
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Kaufnebenkosten ohne Makler: 13.600 € = 8,5 % des Kaufpreises
\nKaufnebenkosten mit Makler: 19.312 € = 12,1 % des Kaufpreises

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Schritt 2: Renovierungskosten

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Renovierung: 32.000 €
\nReserve 20 %: 6.400 €
\nRenovierung gesamt: 38.400 €

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Schritt 3: Finanzierungskosten

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Kredit: 75 % von 160.000 = 120.000 €
\nZinssatz: 5 % p.a.
\nHaltedauer: 8 Monate
\nZinskosten: 120.000 × 5 % / 12 × 8 = 4.000 €

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Schritt 4: Laufende Kosten während Haltedauer

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• Hausgeld (250 € / Monat × 8 Monate): 2.000 €
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• Grundsteuer anteilig: ca. 150 €
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• Versicherung (Wohngebäude, falls eigene): ca. 200 €
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Laufende Kosten gesamt: 2.350 €

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Schritt 5: Verkaufskosten

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• Fotograf: 800 €
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• Inserate ImmoScout24: 200 €
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• Notar Verkauf (zahlt Käufer): 0 €
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• Makler beim Verkauf (falls involviert, 3,57 %): hängt von ARV ab [optional]
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Verkaufskosten (ohne Makler): 1.000 €

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Schritt 6: Gesamtkosten und Rohgewinn

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ARV (Verkaufspreis nach Renovation): 225.000 €

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• Kaufpreis: 160.000 €
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• Kaufnebenkosten (ohne Makler): 13.600 €
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• Renovierung (inkl. Reserve): 38.400 €
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• Finanzierungskosten: 4.000 €
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• Laufende Kosten: 2.350 €
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• Verkaufskosten: 1.000 €
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• Gesamtkosten: 219.350 €
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• Rohgewinn: 225.000 – 219.350 = 5.650 €
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Moment – das klingt wenig? Weil in diesem Szenario der ARV mit 225.000 € relativ niedrig für die Gesamtkosten ist. Schauen wir mit besserem Einkauf:

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Besseres Szenario: ARV 240.000 €, gleiche Kosten

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• Gesamtkosten: 219.350 €
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• ARV: 240.000 €
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• Rohgewinn: 20.650 €
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Bei ARV 255.000 €: Rohgewinn: 35.650 €

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Das zeigt: Die Wahl des Verkaufspreises (und damit des Kaufpreises und der Renovation-Qualität) ist der alles entscheidende Faktor.

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Schritt 7: Steuer auf den Gewinn

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Spekulationssteuer wenn Haltedauer unter 10 Jahren und kein Eigennutz:

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• Rohgewinn: 35.650 €
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• Steuersatz angenommen: 35 %
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• Steuer: 12.478 €
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• Netto-Gewinn nach Steuer: 23.172 €
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Eigenkapital-Rendite (EKR) berechnen

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Eingesetztes EK: Gesamtkosten – Kreditbetrag = 219.350 – 120.000 = 99.350 €

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EKR brutto: (35.650 / 99.350) × 100 = 35,9 %
\nEKR netto: (23.172 / 99.350) × 100 = 23,3 %

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Schnelle Faustformeln

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• Kaufnebenkosten (mit Makler): 12–13 % vom Kaufpreis
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• Kaufnebenkosten (ohne Makler): 8,5–10 % vom Kaufpreis
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• Finanzierungskosten (5 %, 8 Monate, 75 % LTV): ca. 2,5 % vom Kaufpreis
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• Mindest-Aufschlag ARV über Gesamtkosten: 15–20 % für rentablen Flip
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Fazit

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Der Renditerechner zeigt: Fix & Flip ist nur rentabel, wenn alle Kostenpositionen von Anfang an erfasst sind. Wer nur „Kaufpreis + Renovation" rechnet und Kaufnebenkosten, Zinskosten und Steuer vergisst, wird am Ende enttäuscht sein. Wer alle Positionen kennt und mit realem ARV kalkuliert, trifft bessere Entscheidungen und erzielt konsistent gute Renditen.