Fix & Flip Renditerechner: Von Kaufpreis bis Netto-Gewinn

Viele Einsteiger rechnen beim Fix & Flip mit Daumen-Zahlen: „Kaufe für 150.000, investiere 30.000, verkaufe für 220.000 – macht 40.000 Gewinn." Die Realität sieht anders aus. Wenn alle Kostenpositionen korrekt erfasst werden, bleibt deutlich weniger übrig – oder deutlich mehr, wenn man günstig einkauft. Dieser vollständige Renditerechner zeigt alle Positionen.

Schritt 1: Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Kaufpreis: 160.000 € (NRW, 6,5 % GrESt)

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 10.400 €
• Notar (ca. 1,5 %): 2.400 €
• Grundbucheintragung (ca. 0,5 %): 800 €
• Makler beim Kauf (wenn involviert, ca. 3,57 %): 5.712 € [optional]

Kaufnebenkosten ohne Makler: 13.600 € = 8,5 % des Kaufpreises
Kaufnebenkosten mit Makler: 19.312 € = 12,1 % des Kaufpreises

Schritt 2: Renovierungskosten

Renovierung: 32.000 €
Reserve 20 %: 6.400 €
Renovierung gesamt: 38.400 €

Schritt 3: Finanzierungskosten

Kredit: 75 % von 160.000 = 120.000 €
Zinssatz: 5 % p.a.
Haltedauer: 8 Monate
Zinskosten: 120.000 × 5 % / 12 × 8 = 4.000 €

Schritt 4: Laufende Kosten während Haltedauer

• Hausgeld (250 € / Monat × 8 Monate): 2.000 €
• Grundsteuer anteilig: ca. 150 €
• Versicherung (Wohngebäude, falls eigene): ca. 200 €

Laufende Kosten gesamt: 2.350 €

Schritt 5: Verkaufskosten

• Fotograf: 800 €
• Inserate ImmoScout24: 200 €
• Notar Verkauf (zahlt Käufer): 0 €
• Makler beim Verkauf (falls involviert, 3,57 %): hängt von ARV ab [optional]

Verkaufskosten (ohne Makler): 1.000 €

Schritt 6: Gesamtkosten und Rohgewinn

ARV (Verkaufspreis nach Renovation): 225.000 €

• Kaufpreis: 160.000 €
• Kaufnebenkosten (ohne Makler): 13.600 €
• Renovierung (inkl. Reserve): 38.400 €
• Finanzierungskosten: 4.000 €
• Laufende Kosten: 2.350 €
• Verkaufskosten: 1.000 €
• Gesamtkosten: 219.350 €
• Rohgewinn: 225.000 – 219.350 = 5.650 €

Moment – das klingt wenig? Weil in diesem Szenario der ARV mit 225.000 € relativ niedrig für die Gesamtkosten ist. Schauen wir mit besserem Einkauf:

Besseres Szenario: ARV 240.000 €, gleiche Kosten

• Gesamtkosten: 219.350 €
• ARV: 240.000 €
• Rohgewinn: 20.650 €

Bei ARV 255.000 €: Rohgewinn: 35.650 €

Das zeigt: Die Wahl des Verkaufspreises (und damit des Kaufpreises und der Renovation-Qualität) ist der alles entscheidende Faktor.

Schritt 7: Steuer auf den Gewinn

Spekulationssteuer wenn Haltedauer unter 10 Jahren und kein Eigennutz:

• Rohgewinn: 35.650 €
• Steuersatz angenommen: 35 %
• Steuer: 12.478 €
• Netto-Gewinn nach Steuer: 23.172 €

Eigenkapital-Rendite (EKR) berechnen

Eingesetztes EK: Gesamtkosten – Kreditbetrag = 219.350 – 120.000 = 99.350 €

EKR brutto: (35.650 / 99.350) × 100 = 35,9 %
EKR netto: (23.172 / 99.350) × 100 = 23,3 %

Schnelle Faustformeln

• Kaufnebenkosten (mit Makler): 12–13 % vom Kaufpreis
• Kaufnebenkosten (ohne Makler): 8,5–10 % vom Kaufpreis
• Finanzierungskosten (5 %, 8 Monate, 75 % LTV): ca. 2,5 % vom Kaufpreis
• Mindest-Aufschlag ARV über Gesamtkosten: 15–20 % für rentablen Flip

Fazit

Der Renditerechner zeigt: Fix & Flip ist nur rentabel, wenn alle Kostenpositionen von Anfang an erfasst sind. Wer nur „Kaufpreis + Renovation" rechnet und Kaufnebenkosten, Zinskosten und Steuer vergisst, wird am Ende enttäuscht sein. Wer alle Positionen kennt und mit realem ARV kalkuliert, trifft bessere Entscheidungen und erzielt konsistent gute Renditen.