Fix & Flip Excel-Kalkulation: Das Grundgerüst

Eine Excel-Kalkulation ist das Herzstück jedes Fix & Flip Projekts. Wer ohne Kalkulation kauft, ist kein Investor – er ist Spekulant. Dieser Guide zeigt, welche Felder deine Tabelle braucht und wie sie strukturiert sein sollte.

Block 1: Einkaufsseite

Alle Kosten rund um den Kauf:

Fix & Flip Excel-Kalkulation: Welche Felder du brauchst
Fix & Flip Excel-Kalkulation: Welche Felder du brauchst
  • Kaufpreis: Verhandelter Preis (Eingabe)
  • Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz (z. B. Bayern 3,5 %, NRW 6,5 %)
  • Notarkosten Kauf: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision Kauf: falls Makler, typisch 3,57 % inkl. MwSt.
  • Due Diligence: Gutachter, Architekt, Schimmelgutachten etc.
  • Summe Kaufnebenkosten
  • Gesamteinkauf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Block 2: Renovierungskosten

  • Bad: Eingabe
  • Küche: Eingabe
  • Böden: Eingabe
  • Wände/Maler: Eingabe
  • Fenster: Eingabe
  • Heizung: Eingabe
  • Elektrik: Eingabe
  • Sonstiges: Eingabe
  • Puffer (Faktor): z. B. × 1,15 (15 % Puffer) oder × 1,25 bei Altbau
  • Gesamtrenovierung (mit Puffer)

Block 3: Haltephase

  • Haltedauer (Monate): Eingabe (Erwartung)
  • Zinssatz Kredit (% p.a.): Eingabe
  • Kreditbetrag: Gesamtinvestition minus Eigenkapital
  • Zinsen gesamt: Kreditbetrag × Zinssatz / 12 × Haltedauer
  • Hausgeld: Monatsrate × Haltedauer
  • Sonstige laufende Kosten (Strom, Wasser): Pauschale × Haltedauer
  • Gesamthaltephase

Block 4: Verkaufsseite

  • Verkaufspreis (ARV): Eingabe (Schätzung)
  • Maklerprovision Verkauf: z. B. 3,57 %
  • Notarkosten Verkauf: ca. 0,5–0,8 %
  • Marketingkosten: Fotos, Portal-Inserate
  • Nettöverkaufserlös = Verkaufspreis minus Verkaufskosten

Block 5: Ergebnis

  • Bruttogewinn = Nettoverkaufserlös – Gesamteinkauf – Gesamtrenovierung – Gesamthaltephase
  • Steuer (§ 23 EStG): Bruttogewinn × persönlicher Steuersatz
  • Nettogewinn nach Steuer
  • ROI = Nettogewinn / Eigenkapital × 100
  • Annualisierter ROI (wenn Haltedauer ≠ 12 Monate)
  • Entscheidungs-Ampel: Netto > Mindestziel? → Grün / Gelb / Rot

Tipps für die Excel-Umsetzung

  • Eingabefelder gelb markieren, Formeln weiß – sofort erkennbar was Eingabe und was Berechnung ist
  • Bundesland-Drop-down für automatischen GrESt-Satz
  • Szenario-Vergleich: Basisfall / pessimistisch (ARV -10 %) / optimistisch (ARV +10 %)
  • Datum-Felder: Kaufdatum + Haltedauer → automatisches Verkaufsdatum

Fazit

Eine gute Fix & Flip Kalkulation in Excel dauert 20–30 Minuten zum Aufbau und dann 5 Minuten pro Objekt zum Ausfüllen. Sie ist dein wichtigstes Entscheidungswerkzeug: Wenn das Ergebnis nicht stimmt, kaufst du nicht – egal wie schön die Wohnung ist.