Fix & Flip Kalkulation: Schritt für Schritt erklärt

Die häufigste Frage von Einsteigern: Wie rechnet sich ein Flip eigentlich genau? Dieser Guide geht jeden Kostenpunkt Schritt für Schritt durch – mit einem konkreten Zahlenbeispiel für eine 70-m²-ETW in einer mittelgroßen deutschen Stadt.

Das Objekt

70-m²-Eigentumswohnung, Baujahr 1975, Sanierungsstau, mittlere Lage in Hannover. Angebotspreis: 145.000 €. ARV (After Repair Value) nach Marktanalyse: ca. 205.000 €.

Fix & Flip Kalkulation Schritt für Schritt: Vollständiges Rechenbeispiel
Fix & Flip Kalkulation Schritt für Schritt: Vollständiges Rechenbeispiel

Block 1: Einkaufsseite

  • Kaufpreis: 130.000 € (verhandelt von 145.000 €)
  • Grunderwerbsteuer Niedersachsen (5,0 %): 6.500 €
  • Notarkosten: 1.500 € (ca. 1,15 %)
  • Grundbuchkosten: 700 € (ca. 0,54 %)
  • Maklerprovision Kauf (3,57 %): 0 € (privat verkauft)
  • Gesamte Kaufnebenkosten: 8.700 €
  • Gesamteinkauf: 138.700 €

Block 2: Renovierungskosten

  • Bad komplett: 12.000 €
  • Küche (inkl. Geräte): 5.000 €
  • Böden (70 m² Laminat): 2.800 €
  • Malerarbeiten: 3.200 €
  • Fenster (3 Stück): 1.800 €
  • Elektrik (Teilerneuerung): 4.500 €
  • Sonstiges: 1.500 €
  • Basis gesamt: 30.800 €
  • Mit 15 % Puffer: 35.420 €

Block 3: Haltephase (9 Monate)

  • Kredit 120.000 € zu 5,5 % p.a. (9 Monate): 4.950 €
  • Hausgeld: 250 €/Monat × 9 = 2.250 €
  • Laufende Kosten (Strom, Heizung Grundlast): 450 €
  • Gesamthaltephase: 7.650 €

Block 4: Verkaufsseite

  • Verkaufspreis (ARV): 205.000 €
  • Maklerprovision 3,57 %: 7.320 €
  • Notarkosten Verkauf: 800 €
  • Profifotograf: 300 €
  • Inserate: 150 €
  • Nettoverkaufserlös: 196.430 €

Block 5: Ergebnis

  • Nettoverkaufserlös: 196.430 €
  • Minus Gesamteinkauf: – 138.700 €
  • Minus Renovierung: – 35.420 €
  • Minus Haltephase: – 7.650 €
  • Bruttogewinn: 14.660 €
  • Steuer § 23 EStG (Steuersatz 35 %): – 5.131 €
  • Nettogewinn nach Steuer: 9.529 €

Was diese Kalkulation zeigt

9.529 € Nettogewinn bei einem Eigenkapitaleinsatz von ca. 50.000 € = ROI 19 % in 9 Monaten. Das ist ordentlich, aber nicht spektakulär – und zeigt: Die Marge im Mittelpreissegment ist eng. Jeder nicht verhandelte Kaufpreis-Euro und jede überschätzte Renovierungsposition zehrt direkt an der Marge.

Hätte man den Kaufpreis auf 125.000 € (statt 130.000 €) verhandelt, stiege der Nettogewinn auf ca. 12.250 € – 28 % mehr durch 5.000 € besseren Einkauf.

Fazit

Die Kalkulation zeigt: Erfolg beim Fix & Flip entscheidet sich beim Einkauf. Günstig kaufen schlägt jede Renovierungs-Optimierung. Wer die Kalkulation vor dem Kauf macht und bei schlechten Zahlen nein sagt, ist kein Zauderer – er ist professionell.