Beschlusssammlung der WEG: Der unterschätzte Due-Diligence-Schritt beim ETW-Kauf

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Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft immer auch einen Anteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Was in dieser Gemeinschaft entschieden wurde und welche finanziellen Verpflichtungen auf sie zukommen, steht in der Beschlusssammlung. Dieses Dokument lesen die wenigsten Käufer – und genau das ist einer der häufigsten Fehler beim ETW-Kauf. Für Fix-&-Flip-Investoren kann das eine teure Überraschung nach dem Kauf bedeuten.

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Was ist die Beschlusssammlung?

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Die Beschlusssammlung ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument (§ 24 Abs. 7 WEG), das der WEG-Verwalter führen muss. In ihr werden alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen chronologisch dokumentiert – also alles, was die Gemeinschaft je formal entschieden hat. Sie ist das „Protokollbuch" der WEG und bindet alle Eigentümer, auch Nachfolger (also Käufer).

Beschlusssammlung der WEG: Was Investoren vor dem ETW-Kauf unbedingt lesen müssen
Beschlusssammlung der WEG: Was Investoren vor dem ETW-Kauf unbedingt lesen müssen
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Was steht in der Beschlusssammlung?

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Der Inhalt umfasst typischerweise:

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  • Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen (Dach, Fassade, Heizung)
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  • Beschlüsse über Sonderumlagen (einmalige Zahlungen aller Eigentümer)
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  • Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen (Genehmigungen)
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  • Änderungen der Hausordnung
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  • Beschlüsse über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
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  • Verwalterbestellungen und -abberufungen
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  • Gerichtlich angefochtene Beschlüsse und deren Ergebnis
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Warum ist die Beschlusssammlung für Fix-&-Flip-Investoren so wichtig?

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Es gibt drei kritische Informationsbereiche:

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1. Beschlossene aber noch nicht umgesetzte Sonderumlagen

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Wenn die WEG beschlossen hat, das Dach für 150.000 € zu sanieren und die Finanzierung durch eine Sonderumlage sichergestellt ist, muss der neue Eigentümer diese Sonderumlage zahlen – auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde. Das Risiko: Der Käufer übernimmt finanzielle Verpflichtungen, die er nicht kennt. Bei einer 10-Parteien-WEG und 150.000 € Sonderumlage wären das 15.000 € pro Wohnung – ein erheblicher unerwarteter Kostenblock.

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2. Streitigkeiten und angefochtene Beschlüsse

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Wenn Eigentümer Beschlüsse gerichtlich anfechten, steht das in der Beschlusssammlung. Das signalisiert Konfliktpotenzial in der WEG – ein schlechtes Zeichen für das Klima und möglicher Indikator für zukünftige Blockaden bei Sanierungsbeschlüssen.

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3. Höhe der Instandhaltungsrücklage

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Beschlüsse über die Dotierungshöhe der Rücklage zeigen, ob die WEG vorausschauend wirtschaftet. Eine chronisch unterdotierte Rücklage bedeutet: Bei größeren Schäden droht eine Sonderumlage. Das ist ein Risikofaktor für Fix-&-Flip-Projekte.

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Wie komme ich an die Beschlusssammlung?

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Als Kaufinteressent hat man keinen automatischen Anspruch auf Einsicht. Möglichkeiten:

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  • Verkäufer bitten: Verkäufer als Eigentümer hat Anspruch auf Einsicht und sollte die Sammlung bereitstellen
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  • Makler anfragen: Professionelle Makler fordern die Beschlusssammlung standardmäßig an
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  • WEG-Verwaltung kontaktieren: Mit Nachweis des ernsthaften Kaufinteresses (z.B. Letter of Intent) oft möglich
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  • Im Kaufvertrag vereinbaren: Recht auf Einsicht vor Unterzeichnung explizit vertraglich sichern
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Praxis-Tipp: Was suchen in der Beschlusssammlung?

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  • Sonderumlagen der letzten 5 Jahre: Häufigkeit und Höhe zeigen Instandhaltungsrückstand
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  • Beschlüsse über Großmaßnahmen in der Pipeline (bereits beschlossen, aber noch nicht umgesetzt)
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  • Verwalterbestellungen: Häufiger Verwalterwechsel = Unruhe in der WEG
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  • Anfechtungsklagen: Zeigt Streitniveau der Gemeinschaft
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  • Wirtschaftsplan: Zeigt geplante Ausgaben für das laufende Jahr
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Was ist eine Sonderumlage und wie hoch kann sie sein?

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Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung, die alle Eigentümer anteilig leisten müssen – in der Regel nach Miteigentumsanteilen (MEA). Typische Auslöser:

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  • Dachsanierung: 5.000–25.000 € pro Wohneinheit
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  • Fassadenrenovierung: 3.000–15.000 € pro Wohneinheit
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  • Heizungsaustausch (Umstieg auf Wärmepumpe): 4.000–12.000 € pro Wohneinheit
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  • Aufzugseinbau: 8.000–20.000 € pro Wohneinheit
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Für Fix & Flip sind angekündigte Sonderumlagen Verhandlungsmasse: Wenn eine Sonderumlage von 15.000 € beschlossen ist, muss der Kaufpreis entsprechend reduziert werden. Wer das nicht im Blick hat, zahlt zweifach.