BRRRR-Strategie: Kapital recyceln statt immer neu investieren

Die BRRRR-Strategie ist in US-amerikanischen Investorenkreisen seit Jahren bekannt und gewinnt auch in Deutschland an Beliebtheit. Das Akronym steht für: Buy (Kaufen), Renovate (Renovieren), Rent (Vermieten), Refinance (Refinanzieren), Repeat (Wiederholen). Das Ziel: mit dem gleichen Eigenkapital immer wieder neue Objekte kaufen, statt es dauerhaft in einem Objekt zu binden.

BRRRR vs. Fix & Flip: Der grundlegende Unterschied

Fix & Flip zielt auf schnellen Wiederverkauf. Das Geld kommt als Einmalzahlung zurück und wird für das nächste Projekt verwendet. BRRRR hingegen behält die Immobilie im Bestand, vermietet sie und zieht das investierte Kapital durch Refinanzierung (Beleihung des gestiegenen Wertes) wieder heraus.

BRRRR-Strategie: Kapital recyceln statt neu investieren
BRRRR-Strategie: Kapital recyceln statt neu investieren

Das Ergebnis bei erfolgreichem BRRRR: Man hält ein vermietetes Objekt (passives Einkommen durch Miete), hat aber das ursprünglich investierte Eigenkapital wieder verfügbar für das nächste Projekt. Im Idealfall ist die Eigenkapitalquote im Objekt nach Refinanzierung null – der Kredit wird vollständig durch Mieteinnahmen bedient.

Die fünf Schritte im Detail

  • Buy: Günstig einkaufen – Objekt deutlich unter Marktwert, typischerweise 20–40 % günstiger durch Renovierungsbedarf
  • Renovate: Aufwertung erhöht den Marktwert und macht die Immobilie vermietbar/attraktiv für Mieter und Banken
  • Rent: Vermietung zu marktüblicher Miete, idealerweise mit positivem Cashflow nach Kreditrate und Nebenkosten
  • Refinance: Nach Renovierung bei einer Bank neues Gutachten erstellen lassen – der gestiegene Wert ermöglicht eine höhere Beleihung als beim ursprünglichen Kauf
  • Repeat: Freigewordenes Kapital sofort ins nächste Objekt investieren

Beispielrechnung BRRRR Deutschland

Objekt: Zweiraumwohnung, 55 m², Baujahr 1965

  • Kaufpreis: 90.000 €
  • Kaufnebenkosten (12 %): 10.800 €
  • Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtinvestition: 135.800 €
  • Marktwert nach Renovierung: 165.000 €
  • Bank beleiht 70 % des neuen Wertes: 115.500 €
  • Ursprünglicher Kredit beim Kauf (70 % von 90.000): 63.000 €
  • Freiwerdende Mittel durch Refinanzierung: 115.500 – 63.000 = 52.500 €
  • Eingesetztes EK nach Refinanzierung: 135.800 – 52.500 = 83.300 € (noch gebunden)

In der US-Version würde man 100 % des EK herausziehen. In Deutschland gelingt das seltener – Banken sind konservativer, und die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) sind höher als in den USA.

Warum die Grunderwerbsteuer in Deutschland die BRRRR-Strategie verändert

In den USA fallen beim Immobilienkauf kaum Nebenkosten an. In Deutschland hingegen summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbuch (ca. 0,5 %) auf 5,5–8,5 % – bei teuren Bundesländern wie Brandenburg oder Schleswig-Holstein bis zu 8,5 %.

Diese Kosten lassen sich nicht über die Refinanzierung herausholen, denn sie erhöhen nicht den Marktwert der Immobilie. Das bedeutet: In Deutschland ist BRRRR mit einer längeren Haltedauer sinnvoller als in den USA. Die Faustregel: Mindestens 5–10 Jahre halten, damit sich Steuer und Kaufnebenkosten amortisieren und der passive Einkommensstrom dominiert.

Wann BRRRR besser als Fix & Flip ist

BRRRR eignet sich besonders für Investoren, die:

  • Langfristig Vermögen aufbauen wollen statt kurzfristiger Gewinne
  • Ihre Steuerlast optimieren möchten (Abschreibungen auf Vermietungsobjekte)
  • In Städten mit stabiler Mietrendite und moderaten Kaufpreisen agieren
  • Nicht unter die Drei-Objekte-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels fallen wollen

Fix & Flip ist besser, wenn schnelle Liquidität das Ziel ist, der Immobilienmarkt am Ort keine attraktiven Mietrenditen bietet, oder die persönliche Situation (z. B. kein Interesse an Vermieterkommunikation) dagegen spricht.

Kombination beider Strategien

Viele erfahrene Investoren kombinieren beide Ansätze: Die ersten Flips generieren Eigenkapital. Dieses wird ab einem bestimmten Betrag in BRRRR-Objekte umgeleitet, die langfristig passives Einkommen liefern. So entsteht ein Portfolio aus laufenden Mieteinnahmen plus gelegentlichen Flip-Gewinnen.

Fazit

Die BRRRR-Strategie ist ein leistungsfähiges Konzept – auch in Deutschland, auch wenn die Rahmenbedingungen schwieriger sind als in den USA. Der Schlüssel liegt in sehr günstigem Einkauf, effizienter Renovierung und realistischen Refinanzierungserwartungen. Wer die Grunderwerbsteuer und die deutschen Bankkonditionen in seine Kalkulation einbezieht, kann BRRRR erfolgreich umsetzen – es braucht nur etwas mehr Geduld als in amerikanischen YouTube-Videos suggeriert wird.