Checkliste Immobilienkauf Fix & Flip: 20 Punkte vor dem Notartermin

Ein Immobilienkauf ist keine spontane Entscheidung – schon gar nicht beim Fix & Flip, wo Fehler beim Einkauf die gesamte Rendite vernichten können. Diese 20-Punkte-Checkliste deckt alle wichtigen Bereiche ab: von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin.

Phase 1: Erste Besichtigung (vor Angebot)

• 1. Bausubstanz grob einschätzen: Dach, Fassade, Fenster, Keller. Sichtbare Risse, Feuchtigkeitsflecken, durchhängende Decken sind Warnsignale. Nie ohne Grundwissen besichtigen.
• 2. Grundriss und Raumaufteilung prüfen: Lässt sich der Grundriss optimieren? Trägende Wände identifizieren. Offene Küche umsetzbar?
• 3. Haustechnik begutachten: Alter und Zustand der Heizung, Elektroverteilung, Wasserleitungen (Kupfer, Blei, Kunststoff?), Warmwasseraufbereitung.
• 4. Bäder und Küche: Wie alt? Leitungsführung, Anschlüsse, Fliesenqualität. Komplette Erneuerung oder nur Auffrischung nötig?
• 5. Asbestverdacht einschätzen: Gebäude aus 1970–1985? Auf Vinylbodenbelag, Fassadenplatten, Rohrisolierungen achten – Asbest-Labortest einplanen.

Phase 2: Unterlagen prüfen (nach Besichtigung)

• 6. Aktueller Grundbuchauszug anfordern: Abteilung I (Eigentümer), II (Belastungen: Wohnrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte), III (Grundschulden) prüfen.
• 7. Bauakte beim Bauordnungsamt: Liegt eine Baugenehmigung für alle Baumaßnahmen vor? Nutzungsänderungen genehmigt? Kein Schwarzbau?
• 8. WEG-Protokolle (bei ETW): Letzte 3 Jahre Eigentümerversammlungen lesen. Geplante Sonderumlagen? Beschlüsse über Maßnahmen, die Kosten verursachen?
• 9. Teilungserklärung (bei ETW): Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum, Stellplatz-Regelung prüfen.
• 10. Energieausweis vorlegen lassen: Pflicht bei Verkauf. Welche Effizienzklasse? Sanierungsempfehlungen darin als Hinweis auf Investitionsbedarf nutzen.

Phase 3: Kalkulation (nach Unterlagenprüfung)

• 11. ARV bestimmen (After Repair Value): Vergleichswerte aus ImmoScout24/Immowelt für sanierte Objekte in gleicher Lage und Größe recherchieren. Mindestens 5 Vergleichsobjekte.
• 12. Renovierungskosten schätzen: Gewerke einzeln auflisten: Elektro, Sanitär, Böden, Wände, Küche, Bad, Fenster, ggf. Fassade. Reserve 15–20 % einplanen.
• 13. Grunderwerbsteuer berechnen: Je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Thüringen, Schleswig-Holstein). Exakten Wert für das Bundesland recherchieren.
• 14. Gesamtkosten und Gewinnmarge berechnen: Kaufpreis + Nebenkosten + Renovation + Finanzierungskosten + Makler beim Verkauf = Gesamtkosten. Gewinnziel: mindestens 15 % des ARV.
• 15. Steuerpflicht prüfen: Erstes, zweites oder drittes Objekt in 5 Jahren? Unter Drei-Objekte-Grenze? Spekulationssteuer einplanen wenn Haltedauer unter 10 Jahren.

Phase 4: Finanzierung und Angebot

• 16. Finanzierungsbestätigung einholen: Bank-Bestätigung über Kreditrahmen vor dem Angebot. Gibt Verhandlungssicherheit und beschleunigt den Prozess beim Verkäufer.
• 17. Bausachverständigen einschalten: Bei unklaren Mängeln 500–1.500 € in ein Gutachten investieren. Spart im Zweifel zehntausende Euro Überraschungskosten.
• 18. Handwerkerkosten einholen: Vor dem Kaufvertrag mindestens 2–3 Kostenvoranschläge für Hauptgewerke (Elektro, Bad, Böden). Kalkulation mit echten Zahlen untermauern.

Phase 5: Kaufvertrag und Notartermin

• 19. Kaufvertrag prüfen (mit Anwalt): Gewährleistungsausschluss verhandeln, Übergabetermin, Lastenfreiheit zum Stichtag, Rücktrittsklausel bei Finanzierungsscheitern.
• 20. Übergabeprotokoll vorbereiten: Liste aller Mängel und Zählerstände bei Übergabe dokumentieren. Schützt vor späteren Streitigkeiten über Schäden.

Die wichtigste Regel

Diese Checkliste klingt aufwändig – sie ist es auch. Aber ein einziger übersehener Punkt (z. B. eine ungeklärte Grundschuld, nicht genehmigter Anbau oder massiver Asbestbefund) kann den gesamten Flip-Gewinn vernichten. Professionelle Investoren gehen diese Liste bei jedem Objekt durch. Routiniert werden es schließlich 2–3 Stunden pro Objekt – eine der lohnendsten Investitionen im gesamten Prozess.