ETW-Flip Strategie: Kosten, WEG-Fallen und vollständige Kalkulation

Eigentumswohnungen (ETW) sind das mit Abstand beliebteste Objekt für Fix & Flip Einsteiger – und das zu Recht. Sie sind günstiger als Einfamilienhäuser, klar abgegrenzt in Größe und Aufwand, und gut finanzierbar. Aber die WEG-Struktur (Wohnungseigentümergemeinschaft) bringt spezifische Risiken mit sich, die viele Einsteiger unterschätzen.

Kosten beim ETW-Kauf

Bei jedem Immobilienkauf fallen Kaufnebenkosten an. Für eine ETW in NRW (6,5 % GrESt) bei 160.000 € Kaufpreis:

ETW-Flip Strategie: Kosten, WEG-Besonderheiten und Kalkulation für 70 m² Wohnung
ETW-Flip Strategie: Kosten, WEG-Besonderheiten und Kalkulation für 70 m² Wohnung
  • Grunderwerbsteuer (6,5 %): 10.400 €
  • Notar (ca. 1,5 %): 2.400 €
  • Grundbuch (ca. 0,5 %): 800 €
  • Makler (falls vorhanden, ca. 3,57 % inkl. MwSt.): 5.712 €
  • Kaufnebenkosten gesamt: 19.312 € (ohne Makler: 13.600 €)

Wichtig: Diese Kosten gehen zu 100 % zu Lasten des Eigenkapitals. Banken finanzieren sie nicht.

Typische Renovierungskosten nach Wohnungszustand

70 m² ETW, Baujahr 1975, verschiedene Renovierungsumfänge:

  • Cosmetic Flip (nur Optik): 8.000–14.000 € (Böden, Wände, Armaturen, Beleuchtung)
  • Bad und Böden neu: 18.000–28.000 € (Bad komplett + Böden + Wände)
  • Teilsanierung (ohne Elektro/Heizung): 25.000–40.000 €
  • Vollsanierung (alle Gewerke): 45.000–75.000 €

Hausgeld: Die laufende Kostenposition während des Flips

Während das Objekt gehalten wird, fällt monatliches Hausgeld an. Für eine 70 m² ETW typischerweise 200–400 € / Monat (Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage).

Bei 8 Monaten Haltedauer: 200–400 × 8 = 1.600–3.200 € Hausgeld in der Kalkulation berücksichtigen.

WEG-Besonderheit 1: Sonderumlage-Risiko

Das größte unerwartete Risiko bei ETW-Flips: Sonderumlagen der WEG. Wenn nach dem Kauf die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage für Gemeinschaftseigentum (Dachsanierung, Fassade, Fahrstuhl) beschließt, muss auch der neue Eigentümer zahlen.

Höhe typischer Sonderumlagen:

  • Dachsanierung: 5.000–15.000 € pro Einheit
  • Fassadensanierung: 3.000–10.000 € pro Einheit
  • Fahrstuhleinbau/Sanierung: 2.000–8.000 € pro Einheit

Schutzmaßnahme: Letzte 3 WEG-Protokolle vor dem Kauf lesen. Geplante Maßnahmen oft schon in den Protokollen erkennbar.

WEG-Besonderheit 2: Beschränkungen beim Umbau

In einer WEG kann nicht jeder Eigentümer einfach alles umbanen. Was Sondereigentum (darf der Eigentümer ändern) und was Gemeinschaftseigentum (braucht WEG-Zustimmung) ist, regelt die Teilungserklärung.

Häufige Probleme:

  • Balkon: oft Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht, keine freie Gestaltung
  • Fenster: je nach Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum – kein eigenmächtiger Austausch
  • Wände: tragende Wände nur mit statischem Gutachten und WEG-Zustimmung

Vollständige Kalkulation: 70 m² ETW Flip

Objekt: 70 m², Baujahr 1975, Bayern (3,5 % GrESt), Teilsanierung

  • Kaufpreis: 150.000 €
  • GrESt (3,5 %): 5.250 €
  • Notar + Grundbuch: 3.000 €
  • Renovierung: 32.000 €
  • Hausgeld 7 Monate (300 €/Monat): 2.100 €
  • Finanzierungskosten (112.500 € bei 5 %, 7 Monate): 3.281 €
  • Reserve (15 %): 4.800 €
  • Gesamtkosten: 200.431 €
  • Verkaufspreis ARV: 235.000 €
  • Rohgewinn: 34.569 € (vor Steuer)
  • EK eingesetzt: 200.431 – 112.500 = 87.931 €
  • EKR: 39,3 %

Wann ETW, wann Einfamilienhaus?

ETW ist besser für:

  • Einsteiger (geringere Komplexität, überschaubare Größe)
  • Kapitalärmere Investoren (niedrigere Kaufpreise)
  • Städtische Märkte mit hoher Nachfrage

Einfamilienhaus ist besser für:

  • Investoren mit mehr EK und Erfahrung
  • Höheres Wertsteigerungspotenzial durch Grundstücksanteil
  • Keine WEG-Komplexität, volle Entscheidungsfreiheit

Fazit

Der ETW-Flip ist die ideale Einstiegsform für Fix & Flip – wenn die WEG-spezifischen Risiken (Sonderumlagen, Gemeinschaftseigentum) korrekt eingeschätzt werden. Wer die Protokolle liest, die Teilungserklärung versteht und das Hausgeld in die Kalkulation aufnimmt, hat die meisten Fallstricke bereits ausgeräumt.