Warum die Elektroinstallation beim Fix & Flip ein unterschätztes Thema ist
Schlechte Elektrik sieht man nicht — bis zum Kurzschluss oder Wohnungsbrand. Als Verkäufer trägst du eine Gewährleistungspflicht. Wer mit Wissen um defekte Elektrik verkauft ohne das offenzulegen, haftet. Wer es nicht weiß, haftet trotzdem wenn es hätte erkennbar sein müssen. Die Elektroinstallation zu kennen und sachgerecht zu behandeln ist daher nicht optional — es ist Selbstschutz.
Das Nullungssystem: Der größte Risikofaktor beim Altbau
Häuser vor ca. 1970 haben oft noch das veraltete Nullungssystem statt des modernen Schutzleitersystems. Erkennbar an:
- Zweipolige Steckdosen ohne PE-Kontakt (kein runder Pol in der Mitte)
- Keine FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutzschalter) im Sicherungskasten
- Alter Sicherungskasten mit Schmelzsicherungen statt Leitungsschutzschaltern
Handlungsbedarf: Das Nullungssystem erfüllt nicht mehr VDE 0100 und ist technisch veraltet. Beim Verkauf muss es nicht zwingend erneuert werden — aber im Energieausweis und in der Objektbeschreibung offengelegt werden. Ein schlaues Argument für Käufer: "Elektrik wurde nicht modernisiert — Preis entsprechend."
Was Pflicht ist: VDE 0100 und DGUV V3
Neue Elektrogeräte (Herd, Spülmaschine, Waschmaschine) müssen fachgerecht angeschlossen werden — das darf nur eine Elektrofachkraft. Außerdem: Vor dem Verkauf sollte eine DGUV V3 Überprüfung der festen Installation durchgeführt werden — Prüfprotokoll kann Käufer und Bank beruhigen und Haftungsrisiken reduzieren. Kosten: 200–500 €.
Kosten der Elektrosanierung 2026
| Maßnahme | Kosten | Wann nötig? |
|---|---|---|
| Neuer Sicherungskasten (Unterverteiler) | 500–1.200 € | Bei altem Schmelzsicherungskasten |
| FI-Schutzschalter nachrüsten | 200–500 € | Immer empfehlenswert |
| Steckdosen + Lichtschalter erneuern | 800–2.000 € (ganze Wohnung) | Optisch veraltet, oder defekt |
| Neue Küchenanschlüsse (Herd, Spüle) | 400–800 € | Bei neuer Küche Pflicht |
| Teilsanierung (einzelne Zimmer) | 1.500–4.000 € | Bei lokalen Problemen |
| Vollsanierung (komplette Neuinstallation) | 8.000–25.000 € | Bei sehr altem Haus, Nullungssystem |
Smart-Entscheidung: Was Flipper tatsächlich machen
Praxischeck aus 50+ Fix & Flip Projekten: Die meisten erfahrenen Flipper tauschen Sicherungskasten + FI-Schalter (ca. 800–1.500 €), erneuern alle sichtbaren Steckdosen und Schalter (800–1.500 €) und lassen neue Küchenanschlüsse legen (500–800 €). Gesamtaufwand: 2.000–4.000 €. Das sieht modern aus, ist technisch sicher, und deckt alle Pflichtpositionen ab — ohne 20.000 € Vollsanierung.
Elektro-Checkliste vor dem Kauf
- Sind FI-Schutzschalter vorhanden? (Sicherungskasten prüfen)
- Sind Steckdosen dreiphasig (geerdet)? (Küche, Bad, Waschmaschine)
- Gibt es ausreichend Stromkreise für Küche? (min. 3 separate Kreise)
- Alter des Sicherungskastens? (über 25 Jahre alt: tauschen)
- Sind Kabeltrassen zugänglich oder in Putz? (Putz = teurer bei Änderungen)