Erbbaurecht und Fix & Flip: Die konkreten Risiken im Detail

Der erste Beitrag zum Erbbaurecht hat die Grundlagen geklärt. Dieser geht tiefer: Welche konkreten Probleme entstehen bei Fix & Flip auf Erbbaurechtsgrundstücken? Was passiert bei der Bankfinanzierung, beim Weiterverkauf, bei einer Erbbauzins-Erhöhung? Und: Unter welchen spezifischen Bedingungen kann Erbbaurecht trotzdem funktionieren? Das sind die Fragen, die Investoren beschäftigen – bevor sie kaufen.

Risiko 1: Finanzierbarkeit des Projekts

Die erste Hürde ist die eigene Projektfinanzierung. Viele Banken behandeln Erbbaurechtsimmobilien mit Vorsicht oder lehnen sie ab:

• Standardbanken: Finanzieren Erbbaurecht nur bei Restlaufzeit mindestens 30 Jahre über Darlehenslaufzeit
• Sparkassen/Volksbanken: Oft striktere Anforderungen, manchmal Ablehnung unter 50 Jahren Restlaufzeit
• Spezialfinanzierer für Fix & Flip: Unterschiedlich – einige akzeptieren Erbbaurecht, andere nicht

Praktisches Problem: Bei einem 10-jährigen Darlehen auf eine Immobilie mit 35 Jahren Restlaufzeit ist der Beleihungswert niedrig, weil die Sicherheit mit ablaufender Restlaufzeit schrumpft. Das bedeutet höheren LTV oder Ablehnung.

Risiko 2: Wertverlust durch ablaufende Restlaufzeit

Der Wert eines Erbbaurechts sinkt mit abnehmender Restlaufzeit – nicht linear, sondern exponentiell beschleunigt unter 30 Jahren. Das ist ein mathematisch-juristisches Phänomen:

• 90 Jahre Restlaufzeit: Erbbaurecht ≈ Volleigentum (95–100 % des Vollwertes)
• 60 Jahre Restlaufzeit: ca. 90 % des Vollwertes
• 40 Jahre Restlaufzeit: ca. 75–80 % des Vollwertes
• 20 Jahre Restlaufzeit: ca. 40–55 % des Vollwertes
• 10 Jahre Restlaufzeit: ca. 15–25 % des Vollwertes (hauptsächlich Gebäudewert)

Problem für Fix & Flip: Wenn beim Kauf 45 Jahre Restlaufzeit bestehen, beim Verkauf nach Sanierung (1–2 Jahre) noch 43–44 Jahre, ist der Wertverlust durch die ablaufende Zeit vernachlässigbar. Wenn aber 25 Jahre Restlaufzeit beim Kauf bestehen, beginnt der Wert schnell zu sinken – und der sanierte Verkaufspreis spiegelt diese Einschränkung wider.

Risiko 3: Weiterverkauf und Zustimmungserfordernis

Das Erbbaurechtsgesetz erlaubt dem Grundeigentümer, eine Zustimmung zum Verkauf des Erbbaurechts zu verlangen (§ 5 ErbbauRG – sofern im Vertrag vereinbart). Das bedeutet:

• Der Grundeigentümer muss dem Käufer zustimmen
• Verweigerung ist nur aus wichtigem Grund zulässig
• In der Praxis führt das zu Verzögerungen im Verkaufsprozess
• Manche Grundeigentümer nutzen das Zustimmungsverfahren, um Einfluss auf den Erbbauzins zu nehmen

Für Fix & Flip ist das ein operatives Risiko: Der Exit hängt nicht nur von Käufer und Verkäufer ab, sondern auch von einem Dritten (Grundeigentümer). Das verlängert Vermarktungsprozesse und schafft Unsicherheit.

Risiko 4: Erbbauzins-Erhöhung nach dem Kauf

Erbbauzinsverträge enthalten typischerweise Anpassungsklauseln, die eine Erhöhung zu bestimmten Zeitpunkten erlauben (meist alle 5–10 Jahre). Die Erhöhung richtet sich häufig nach der Entwicklung des Bodenrichtwerts oder des Verbraucherpreisindex.

Konsequenz für den Wert:

• Erbbauzins steigt von 2.400 € auf 3.600 €/Jahr → jährliche Mehrbelastung 1.200 €
• Bei Kapitalisierungsfaktor 20 (Rendite 5 %) sinkt der Immobilienwert um 24.000 €

Wenn zwischen Kauf und Verkauf ein Anpassungszeitpunkt liegt und der Erbbauzins erheblich steigt, kann das den kalkulierten Verkaufspreis unterlaufen.

Risiko 5: Heimfall – der seltene, aber existenzielle Fall

Das Heimfallrecht erlaubt dem Grundeigentümer, das Erbbaurecht unter bestimmten Umständen zurückzufordern (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Typische Heimfallgründe:

• Dauerhafter Zahlungsrückstand beim Erbbauzins
• Schwerwiegende Verletzung der Vertragspflichten
• Insolvenz des Erbbauberechtigten (in manchen Verträgen)

Die Entschädigung beim Heimfall beträgt nach § 27 ErbbauRG mindestens 2/3 des Verkehrswerts des Bauwerks – oft jedoch weniger als der tatsächliche Marktwert. Für Investoren: Erbbauzins pünktlich zahlen, Vertragspflichten kennen.

Wann funktioniert Erbbaurecht trotzdem für Fix & Flip?

Es gibt konkrete Konstellationen, in denen Erbbaurecht für Fix & Flip akzeptabel ist:

• Restlaufzeit über 70 Jahre: Käufer und Banken behandeln das fast wie Volleigentum. Für 30 Jahre Haltedauer (auch bei Mieterstrategie) ausreichend
• Kein Zustimmungserfordernis im Vertrag: Freier Verkauf ohne Hürde durch Grundeigentümer
• Sehr günstiger, indexfreier Erbbauzins: Keine Erhöhungsgefahr, stabile Kostenbasis
• Kaufpreis deutlich unter Volleigentumsmarkt: Das Erbbaurecht-Risiko ist eingepreist, die Sanierungsmarge bleibt
• Lokaler Markt akzeptiert Erbbaurecht: In manchen Gegenden (z. B. kirchliche Erbbaurechtsgebiete in Hamburg, Stuttgart) sind Käufer daran gewöhnt

Checkliste vor dem Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie

• Erbbaurechtsvertrag vollständig lesen (nicht nur Exposé)
• Restlaufzeit berechnen
• Erbbauzins und Anpassungsklausel notieren
• Zustimmungserfordernis prüfen (§ 5 ErbbauRG)
• Heimfallklauseln identifizieren
• Finanzierbarkeit vorab mit Bank klären
• Vergleichskäufe im Umfeld prüfen: Wie lange lagen Erbbaurechtsimmobilien auf dem Markt?

Fazit: Erbbaurecht ist für Fix & Flip in den meisten Fällen ein Warnzeichen, kein Einstiegssignal. Es erfordert deutlich mehr Due Diligence, eingeschränkte Käufergruppen einzukalkulieren und Exit-Zeiten länger anzusetzen. Nur mit sehr langer Restlaufzeit, günstigem Vertrag und niedrigem Kaufpreis ist es ein vertretbares Risiko.