Fix & Flip in der Krise: Marktabschwung als Chance nutzen

Der deutsche Immobilienmarkt hat in den Jahren 2022–2024 eine markante Korrektur erlebt. Kaufpreise in vielen Regionen sanken um 10–25 %, das Finanzierungsvolumen brach ein, und viele Eigentümer saßen auf Immobilien, die sich nicht mehr zu den Traumpreisen der Boomjahre verkaufen ließen. Für Fix & Flip Investoren war das nicht das Ende – es war eine Anpassungsphase, die die Guten von den Unvorbereiteten trennte.

Was sich in einem Marktabschwung ändert

• Kaufpreise sinken: Das ist der Vorteil. Wer im Abschwung einkauft, kauft günstiger als im Boom.
• Käufer werden zögerlicher: Käufer warten auf weiteren Preisverfall, Finanzierungen platzen öfter. Vermarktungszeit verlängert sich von 4 auf 8+ Wochen.
• Finanzierung wird teurer: Steigende Leitzinsen erhöhen Kreditkosten. 2022 wurden Zinsen von 1 % auf 4–5 % erhöht – monatliche Kosten stiegen dramatisch.
• Verkäufer werden weicher: Notverkäufe häufen sich, Preisverhandlungen werden einfacher.
• Marktliquidität sinkt: Weniger Transaktionen, schwierigere Verkaufsplanung.

Lehren aus dem Marktabschwung 2022–2024

Was hat den deutschen Immobilienmarkt zwischen 2022 und 2024 geprägt?

• EZB erhöht Leitzins von 0 % auf 4,5 % innerhalb von 15 Monaten
• Finanzierungskosten verdoppelten bis verdreifachten sich
• Kaufpreise in B-Lagen sanken um 15–25 %, in A-Lagen um 10–15 %
• Bauträger kamen unter Druck, Neubauprojekte wurden gestoppt
• Zwangsversteigerungen nahmen zu – Einkaufsgelegenheiten für gut kapitalisierte Investoren

Angepasste Fix & Flip Strategie im Abschwung

1. Günstigere Einkaufspreise nutzen

Der Abschwung bietet Kaufpreise, die im Boom undenkbar waren. Investoren mit Eigenkapital und Finanzierungsbereitschaft können jetzt einzukaufen, was in 3–5 Jahren wieder Marktniveau oder darüber liegt.

2. Defensivere Kalkulation

Im Abschwung sollte der ARV konservativer angesetzt werden:

• ARV 5–10 % unterhalb des aktuellen Marktpreises ansetzen (für weiteren Preisrückgang)
• Vermarktungsdauer mit 3–6 Monaten kalkulieren statt 4–6 Wochen
• Finanzierungskosten für 12–15 Monate einplanen
• Größere Reserve (25 %) statt 15 %

3. Günstigere Renovation

Im Abschwung lassen sich Handwerker oft besser verhandeln – weniger Aufträge bedeuten mehr Preisbereitschaft. Günstigere Einkaufspreise + günstigere Handwerkerpretise = bessere Margen trotz niedrigerem ARV.

4. Notleidende Verkäufer identifizieren

Marktabschwünge produzieren notleidende Verkäufer: Scheidungen, Erbschaften, überschuldete Eigentümer, Bauträger mit Liquiditätsproblemen. Diese Verkäufer akzeptieren Preise, die im Boom undenkbar wären.

Quellen für Notverkäufe:

• Zwangsversteigerungskalender (zvg.de)
• Insolvenzverwalter in der Region kontaktieren
• Makler für Notverkäufe und Abwicklungen kontaktieren

5. Kürzere Haltedauer anstreben

Im Abschwung ist Geschwindigkeit wichtig. Jeder Monat teurer Finanzierung frisst Marge. Lieber günstigere Objekte mit schnellerer Renovation (Cosmetic Flip) statt aufwändige Kernsanierungen mit 12 Monaten Haltedauer.

Was man im Abschwung nicht tun sollte

• Panik-Verkauf: Wer ein Flip-Objekt unter Druck unter Marktpreis verkauft, kristallisiert den Verlust. Lieber vermieten und warten.
• Falscher Optimismus: ARVs aus der Boomphase als Basis nehmen. Der Markt hat sich verändert.
• Zu viel Fremdkapital: Hohe Zinsen machen maximalen Hebel gefährlich. Mehr EK einbringen.

Wann der richtige Zeitpunkt zum Einstieg ist

Den absoluten Tiefpunkt zu treffen ist unmöglich. Aber Signale für einen guten Einstiegszeitpunkt:

• Preise fallen schneller als Vermarktungsdauer sinkt (Boden in Sicht)
• Zinssenkungen durch EZB (verbessert Käufer-Finanzierungsbedingungen)
• Anstieg der Zwangsversteigerungen (maximaler Druck auf Seite der Verkäufer)

Fazit

Krisen sind für gut vorbereitete Fix & Flip Investoren kein Ende – sie sind eine Neuausrichtung. Günstigere Einkaufspreise, mehr verhandlungsbereit Verkäufer und weniger Konkurrenz von Amateur-Investoren schaffen Chancen für professionelle Akteure. Die Strategie muss angepasst werden – konservativere Kalkulation, mehr Reserve, kürzere Haltedauer. Aber die Möglichkeit, günstiger einzukaufen als im Boom, bleibt der entscheidende Hebel.