Versicherungen beim Fix & Flip: Schutz ohne Überversicherung

Immobilien-Flipping ist mit realen Risiken verbunden: Baustellen-Unfälle, Einbruch, Feuerschäden, Drittschäden durch Renovierungsarbeiten. Die richtigen Versicherungen schützen vor existenzbedrohenden Risiken – ohne unnötige Kosten. Diese Übersicht zeigt was sinnvoll ist und was nicht.

Versicherung 1: Bauleistungsversicherung – fast immer sinnvoll

Die Bauleistungsversicherung (auch Bauwesenversicherung) deckt Schäden an der im Bau befindlichen Immobilie, die durch unvorhergesehene Ereignisse entstehen. Typische versicherte Risiken:

Versicherungen beim Fix & Flip: Was wirklich nötig ist und was nicht
Versicherungen beim Fix & Flip: Was wirklich nötig ist und was nicht
  • Vandalismus und Diebstahl von Baumaterialien
  • Sturm- und Hagelschäden während der Renovation
  • Einbruch und Beschädigung der Baustelle
  • Schäden durch höhere Gewalt (Hochwasser, Erdbeben je nach Klausel)

Was nicht versichert ist: Schäden durch mangelhafte Handwerkerarbeit (das ist ein Fall für die Gewährleistung), normale Baufortschrittsrisiken.

Kosten: 100–500 € pro Projekt je nach Bausumme und Laufzeit (für Fix & Flip meist 3–12 Monate).

Empfehlung: Sinnvoll ab 10.000 € Renovierungsvolumen. Bei größeren Sanierungen fast Pflicht.

Versicherung 2: Bauherrenhaftpflicht – oft vergessen

Als Bauherr (auch bei Umbauten und Sanierungen!) haftet man persönlich für Schäden, die Dritte durch die Baustelle erleiden. Typische Szenarien:

  • Passant stolpert über Bauschutt vor dem Haus → Verletzung
  • Handwerker beschädigt Nachbarseigentum
  • Wasser aus der Baustelle beschädigt untere Etage

Ohne Bauherrenhaftpflicht haftet man mit dem Privatvermögen – potenziell für Beträge von zehntausenden bis hunderttausenden Euro.

Kosten: 100–400 € pro Projekt je nach Bausumme. Eine der günstigsten wichtigsten Versicherungen.

Empfehlung: Pflicht bei jeder Renovation. Ausnahme: Wenn die Gebäudehaftpflicht des Gebäudes bereits Bauherrenschäden einschließt (im Vertrag prüfen).

Versicherung 3: Feuerversicherung / Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung deckt Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelschäden am Gebäude ab. Sie ist bei Eigentümergemeinschaften (ETW) in der Regel über das Hausgeld abgedeckt – die WEG schließt eine Gemeinschaftsversicherung ab.

Bei EFH-Flips: Eigene Wohngebäudeversicherung notwendig. Kosten: 200–600 € / Jahr je nach Gebäudewert, Lage und Ausstattung.

Wichtig: Versicherung muss den Gebäudewert korrekt abdecken. Unterversicherung führt im Schadensfall zu anteiliger Kürzung.

Versicherung 4: Rohbauversicherung

Bei Kernsanierungen die an einen Rohbauzustand herankommen (Komplettentkernung), bietet eine spezielle Rohbauversicherung günstigeren Schutz als eine laufende Gebäudeversicherung für bewohnte Objekte.

Hintergrund: Leer stehende Rohbauten haben höheres Vandalismusrisiko → höherer Versicherungstarif in normalen Gebäudeversicherungen. Spezielle Rohbauversicherungen berücksichtigen diesen Status.

Kosten: 150–400 € für 6–12 Monate

Empfehlung: Bei Objekten die länger als 2 Monate leer stehen und sich im Rohbauzustand befinden.

Was wann abzuschließen ist

  • Vor Renovierungsbeginn: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung
  • Ab Eigentumsübergang (Besitzübergang): Wohngebäudeversicherung wenn kein WEG-Schutz
  • Bei Leerstand über Monate: Leerstandsklausel prüfen (manche Versicherungen zahlen nicht wenn Objekt länger als 30–60 Tage leer steht)

Was bei WEG-Objekten bereits abgedeckt ist

Bei ETW-Flips in einer WEG ist oft bereits abgedeckt durch das Hausgeld:

  • Wohngebäudeversicherung (Gemeinschaft)
  • Gebäudehaftpflicht (Gemeinschaft)

Was nicht abgedeckt ist: Einzelnes Sondereigentum-Risiken, Bauherrenhaftpflicht für eigene Renovierungsmaßnahmen, Bauleistungsversicherung.

Kostenübersicht für typischen Fix & Flip

  • Bauleistungsversicherung (6 Monate): 200 €
  • Bauherrenhaftpflicht: 200 €
  • Wohngebäudeversicherung (anteilig 8 Monate, falls EFH): 200 €
  • Gesamtversicherungskosten: ca. 600 €

Bei einem Projekt mit 200.000 € Gesamtvolumen: 0,3 % der Kosten für umfassenden Schutz. Eine der günstigsten Risikominimierungen im ganzen Prozess.

Was man nicht braucht

  • Elementarschadenversicherung für kurze Fix & Flip (nur wenn Hochwassergebiet)
  • Rechtsschutzversicherung (separat nicht nötig, im Zweifelsfall Einzelfall-Abwägung)
  • Spezielle Investoren-Versicherungen (meist überteuert und nicht notwendig)

Fazit

Vier Versicherungen sind beim Fix & Flip relevant: Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Wohngebäudeversicherung und bei Bedarf Rohbauversicherung. Gesamtkosten: 400–800 € pro Projekt. Das ist einer der besten Investitionen in Risikominimierung – im Schadensfall können einzelne unversicherte Ereignisse das gesamte Projekt-Ergebnis vernichten.