Fix & Flip: Die komplette Anleitung für Deutschland

Fix & Flip bezeichnet die Strategie, eine Immobilie günstig zu kaufen, sie durch Renovierung aufzuwerten und gewinnbringend zu verkaufen. In den USA seit Jahrzehnten etabliert, gewinnt das Konzept auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung – mit einigen wichtigen Besonderheiten, die du kennen musst.

Schritt 1: Marktauswahl

Nicht jeder Markt ist für Fix & Flip geeignet. Du brauchst:

Fix & Flip: Die komplette Anleitung für Deutschland
Fix & Flip: Die komplette Anleitung für Deutschland
  • Ausreichende Nachfrage (Vermarktungszeiten unter 60 Tage für sanierte Objekte)
  • Spreizung zwischen Sanierungspreisen und sanierten Preisen (mind. 20 %)
  • Verfügbarkeit von Sanierungsobjekten (Angebotsmarkt, nicht Verknappungsmarkt)

Geeignete Märkte 2024: Leipzig, Dortmund, Halle, Chemnitz, Hannover, Braunschweig, Kassel, Wuppertal – Städte mit Sanierungsbestand und stabiler Nachfrage, aber noch nicht überhitzten Preisen.

Schritt 2: Finanzierung

Finanzierung für Fix & Flip ist anders als für Buy & Hold:

  • Kurze Laufzeiten (6–18 Monate) → klassische Bankdarlehen oft nicht passend
  • Überbrückungskredite (Bridging Loans) oder kurzfristige Projektfinanzierungen
  • Eigenkapital: mindestens 20–30 % des Gesamtinvestitionsbedarfs
  • Zinsen: 5–9 % p.a. je nach Anbieter und Risikoprofil

Schritt 3: Kauf

Das Einkaufspreis-Management ist das Herzstück des Fix & Flip:

  • ARV (After Repair Value) realistisch schätzen
  • 70-%-Regel als Faustregel: Kaufpreis ≤ 70 % des ARV minus Renovierungskosten
  • Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, Makler): je nach Bundesland 9,5–14 % des Kaufpreises

Schritt 4: Renovierung

Die Renovierungsphase bestimmt Qualität und Tempo des Flips:

  • Gewerke in der richtigen Reihenfolge (Roh vor Fein)
  • Zuverlässige Handwerker – das wichtigste Asset
  • Budget und Zeitplan mit Puffer (15–25 % je nach Altbau)
  • Wöchentliche Kontrolle der Baustelle

Schritt 5: Verkauf

  • Professionelle Fotos (Pflicht!)
  • Inserierung auf ImmobilienScout24, ImmoWelt, eBay Kleinanzeigen
  • Energieausweis besorgen (Pflicht nach GEG bei Verkauf)
  • Makler oder privat verkaufen (Makler kostet 3,57 % beidseitig, spart aber Zeit)

Schritt 6: Steuer

Das oft unterschätzte Thema:

  • § 23 EStG: Gewinn aus privatem Verkauf innerhalb von 10 Jahren = steuerpflichtig
  • Drei-Objekte-Grenze: Mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Immobilienhandel
  • Gewerbesteuer ab ca. 24.500 € Gewinn p.a. (§ 11 GewStG Freibetrag)
  • GmbH-Struktur ab hohem Volumen prüfen

Die Kalkulations-Formel

Netto-Gewinn = Verkaufspreis - Makler(Verkauf) - Notar(Verkauf) - Kaufpreis - GrESt - Notar(Kauf) - Grundbuch - Makler(Kauf) - Renovierungskosten - Finanzierungskosten - Steuer

Wenn dieser Wert > 0 und > 15 % des Gesamtinvestitionsbedarfs: grünes Licht.

Fazit

Fix & Flip in Deutschland ist kein Schnellgeldmodell. Es ist ein strukturiertes Handwerk aus Marktkenntnis, Kalkulationsdisziplin, Handwerksnetzwerk und steuerlichem Wissen. Wer alle diese Bausteine zusammenfügt, kann mit jedem Flip profitabel arbeiten und sein Wissen systematisch skalieren.