Grunderwerbsteuer 2024: Bundesländer-Vergleich für Fix & Flip Investoren

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist beim Immobilienkauf eine der größten Einzelkostenposten. Sie fällt beim Kauf an – also immer dann, wenn ein Fix & Flip Investor eine Immobilie erwirbt. Je nach Bundesland variiert der Satz erheblich und kann die Renditekalkulation massiv beeinflussen.

Grunderwerbsteuer 2024: Vollständige Tabelle

  • Bayern: 3,5% – günstigster Satz bundesweit
  • Sachsen: 3,5%
  • Hamburg: 5,5%
  • Hessen: 6,0%
  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Berlin: 6,0%
  • Bremen: 5,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5% – Spitzenreiter zusammen mit anderen
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%
  • Brandenburg: 6,5%

Rechtsgrundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §11 GrEStG – Steuersatz liegt in der Länderkompetenz seit der Föderalismusreform 2006.

Grunderwerbsteuer 2024: Alle Bundesländer im Vergleich
Grunderwerbsteuer 2024: Alle Bundesländer im Vergleich

Warum unterscheiden sich die Sätze so stark?

Ursprünglich galt bundeseinheitlich ein Satz von 3,5%. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Satz selbst festlegen. Das Ergebnis: Ein Wettbewerb nach oben. Bayern und Sachsen haben den Satz nie erhöht, alle anderen Länder haben teils mehrfach angehoben – zuletzt oft zur Haushaltskonsolidierung.

Was das für Fix & Flip konkret bedeutet

Rechenbeispiel: Kauf einer Immobilie für 200.000 Euro

  • Bayern (3,5%): 7.000 Euro GrESt
  • Hamburg (5,5%): 11.000 Euro GrESt
  • NRW (6,5%): 13.000 Euro GrESt

Unterschied Bayern vs. NRW: 6.000 Euro bei einem 200.000 Euro Objekt – das ist direkt aus der Marge heraus. Bei einem angestrebten Gewinn von 25.000 Euro sind das 24% des Gewinns, die durch die bloße Wahl des Bundeslands verloren gehen könnten.

Standortwahl als strategische Entscheidung

Viele Fix & Flip Investoren konzentrieren sich regional. Wer die Wahl hat, sollte die Grunderwerbsteuer in die Standortstrategie einbeziehen:

  • Bayern: Niedrige GrESt, aber hohe Kaufpreise in Städten – oft wird der GrESt-Vorteil durch höhere Einstiegspreise aufgezehrt
  • Sachsen (Leipzig, Dresden): 3,5% GrESt + günstigere Kaufpreise als Westdeutschland = interessante Kombination
  • NRW: Hohe GrESt, aber große Auswahl, viele Objekte, gute Handwerker-Infrastruktur
  • Stadtumland: Manchmal Bayern-Grundstücke nahe der Grenze zu BW/TH kaufen = geringere Steuer

Share Deals als Ausweichstrategie – und warum das für private Investoren irrelevant ist

Große institutionelle Investoren nutzen sogenannte Share Deals: Sie kaufen nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Unterhalb bestimmter Beteiligungsgrenzen (früher 95%, heute 90% nach Reform 2021) fiel dabei keine Grunderwerbsteuer an.

Für private Fix & Flip Investoren ist das kaum relevant – die Hürden (mindestens zwei Gesellschafter, Haltefristen von 10 Jahren) machen Share Deals im klassischen Flip-Geschäft unrentabel und rechtlich heikel.

Fazit: GrESt fest einkalkulieren

Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar und entfällt fast nie. Sie muss beim ersten Eingabe-Schritt der Renditekalkulation berücksichtigt werden – zusammen mit Notarkosten, Maklercourtage und Finanzierungskosten. In Hochsteuer-Bundesländern (6,0–6,5%) sollte die Marge entsprechend größer sein, damit der Flip noch lohnt.