Grunderwerbsteuer 2025: Was sich ändert und was bleibt

Die Grunderwerbsteuer ist ein dauerhaftes Thema in der politischen Diskussion. Für Fix & Flip Investoren ist es wichtig, Trends frühzeitig zu erkennen – denn jede Änderung wirkt sich direkt auf die Kaufnebenkosten und damit auf die Rentabilität jedes Projekts aus.

Aktueller Stand 2025: Bundesweite Übersicht

Die Grunderwerbsteuer-Sätze gelten weiterhin in der 2024 festgestellten Verteilung. Keine Bundesland hat zum Jahreswechsel 2024/2025 eine Erhöhung vorgenommen. Die Bandbreite bleibt:

• 3,5%: Bayern, Sachsen
• 5,0%: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
• 5,5%: Hamburg
• 6,0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5%: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Reformdiskussion: Was politisch im Raum steht

Bundesweiter Freibetrag – alter Traum, neue Diskussion

Seit Jahren gibt es Bestrebungen, Erstkäufern von Eigenheimen einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag zu gewähren. In der aktuellen Legislaturperiode wurde dies erneut diskutiert, bisher jedoch nicht umgesetzt. Ein mögliches Modell: Freibetrag von 300.000–500.000 Euro für selbstgenutzte Erstimmobilien. Für Investoren und Fix & Flip wäre das ohne Relevanz – der Freibetrag würde explizit für Eigennutzer gelten.

Share Deal Reform: Nachschärfung geplant?

Die Reform der Share Deal Regelungen aus 2021 hat die Mindest-Beteiligungsgrenze auf 90% gesenkt und Haltefristen auf 10 Jahre verlängert. Ob 2025 weitere Nachschärfungen kommen, ist unklar. Für normale Fix & Flip Investoren sind Share Deals ohnehin irrelevant – diese Debatte betrifft institutionelle Großinvestoren.

Länder-Wettbewerb: Keine Entspannung in Sicht

Einige hochverschuldete Bundesländer (Thüringen, Saarland) haben kaum Spielraum, Sätze zu senken. Umgekehrt ist ein weiterer Anstieg über 6,5% politisch schwer durchsetzbar – die Grenze scheint vorerst erreicht. Bayern und Sachsen werden ihren Niedrigkurs voraussichtlich beibehalten, da sie damit Investitionen anziehen möchten.

Auswirkungen auf Fix & Flip 2025

Kalkulationsstabilität

Für die Renditekalkulation bedeutet die Stabilität der Sätze: Wer mit den bekannten Prozentsätzen kalkuliert, ist auf der sicheren Seite. Kurzfristige Überraschungen sind 2025 unwahrscheinlich.

Standortstrategie bleibt relevant

Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und Brandenburg (6,5%) entspricht bei einem 300.000 Euro Objekt einem Unterschied von 9.000 Euro Grunderwerbsteuer. Das bleibt 2025 ein gewichtiges Argument für die Standortentscheidung – unabhängig davon, ob eine Reform kommt.

Was Investoren 2025 konkret tun sollten

• GrESt immer als festen Prozentsatz in die Kaufnebenkosten einrechnen (nicht vergessen!)
• Bei geplanten Projekten in Grenzregionen: Prüfen, ob benachbartes Bundesland mit niedrigerem Satz relevante Objekte bietet
• Reformnachrichten verfolgen: Ein Freibetrag für Eigennutzer könnte indirekt den Markt für günstige Einstiegsobjekte beeinflussen
• Für GmbH-Strukturen: Doppelte GrESt bei Einbringung berücksichtigen – hier gibt es keine Befreiung

Prognose: Was 2025 und 2026 kommen könnte

Die wahrscheinlichste Entwicklung: Keine bundesweite Reform in 2025. Einzelne Bundesländer könnten nach Wahlen ihre Sätze anpassen. Eine Senkung in NRW oder Brandenburg ist möglich, aber nicht absehbar. Ein Freibetrag für Erstkäufer könnte kommen, würde aber Investoren ausdrücklich ausschließen.

Fazit: Die Grunderwerbsteuer bleibt 2025 ein kalkulierbarer, stabiler Kostenfaktor beim Fix & Flip. Wer die aktuellen Sätze kennt und fest in seine Kalkulation einbaut, ist bestens aufgestellt.