Handwerker richtig beauftragen beim Fix & Flip

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Schlechte Handwerkerverträge sind einer der häufigsten Kostentreiber beim Fix & Flip. Zu viel im Voraus gezahlt, kein schriftliches Leistungsverzeichnis, keine Abnahme dokumentiert – und plötzlich stehen Forderungen im Raum, die nicht berechtigt sind, oder Mängel tauchen auf, für die niemand mehr haftet. Dieser Guide zeigt, wie man es richtig macht.

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Schriftlicher Vertrag: Keine Ausnahme

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Mündliche Absprachen mit Handwerkern sind rechtlich möglich, aber in der Praxis gefährlich. Ein schriftlicher Werkvertrag nach §631 BGB schützt beide Seiten und sollte mindestens enthalten:

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• Genaue Leistungsbeschreibung (was wird gemacht, welche Materialien)
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• Preis (Festpreis oder Stundensatz – Festpreis bevorzugen!)
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• Ausführungszeitraum (Startdatum, Fertigstellungstermin)
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• Zahlungsmodalitäten (wann, wie viel, wofür)
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• Gewährleistungsregelung (mindestens gesetzliche 2 Jahre)
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• Abnahmeverfahren (wie wird abgenommen, was gilt als Abnahme)
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Leistungsverzeichnis (LV) erstellen

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Vor jedem Angebot ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellen. Das LV beschreibt alle Arbeiten in Einzelpositionen:

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• „Boden schleifen, Grundieren und 3x lackieren, ca. 45 m²" – nicht nur „Boden aufbereiten"
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• „Elektrik: 5 Steckdosen erneuern, Sicherungskasten prüfen und dokumentieren"
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• Materialangaben: „Fliesen 60x60 cm, Format XY, Verlegemuster diagonal"
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Warum das wichtig ist: Mit einem präzisen LV können drei verschiedene Handwerker dasselbe Angebot erstellen – und die Preise sind wirklich vergleichbar. Ohne LV vergleicht man Äpfel mit Orangen.

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Mindestens 3 Angebote einholen

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Die Preisspanne bei Handwerkerleistungen ist enorm. Für dieselbe Arbeit können Angebote um 50–100% auseinanderliegen. Faustregeln:

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• Immer mindestens 3 Angebote – bei Aufträgen über 2.000 Euro
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• Nicht automatisch das günstigste nehmen – Referenzen, Reaktionszeit und Kommunikation zählen
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• Angebote auf Vollständigkeit prüfen: Sind alle Positionen aus dem LV enthalten?
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Vorauszahlung: Maximal 10-20%

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Ein klassischer Anfängerfehler: Handwerkern zu viel im Voraus zahlen. Die Faustregel lautet:

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• Anzahlung: Maximal 10–20% des Auftragswertes
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• Zwischenabschläge: Nur gegen nachgewiesenen Leistungsfortschritt
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• Schlussrechnung: Mindestens 10% Einbehalt bis zur erfolgreichen Abnahme
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Wichtig: §16 Abs. 3 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) sieht einen Sicherheitseinbehalt von 5% für Mängel vor. Im BGB-Werkvertrag kann man dies analog vereinbaren.

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Gewährleistung: 2 Jahre sind Pflicht

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Nach §634a BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beim Werkvertrag 2 Jahre (bei Bauwerken nach §634a Abs. 1 Nr. 2 BGB sogar 5 Jahre). Diese Frist beginnt mit der Abnahme.

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Käufer des gefippten Objekts haben gegen den Investor ebenfalls Gewährleistungsansprüche – aber da im Fix & Flip oft „gekauft wie gesehen, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung" vereinbart wird, kommt es auf arglistiges Verschweigen an. Mängel, die durch schlechte Handwerkerarbeit entstehen und die der Investor hätte kennen müssen, können trotz Haftungsausschluss relevant werden.

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Abnahmeprotokoll: Schriftlich festhalten

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Nach Fertigstellung jeder Gewerk muss eine förmliche Abnahme stattfinden. Dabei:

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• Gemeinsam die Arbeit begehen und prüfen
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• Mängel schriftlich auflisten (mit Fotos dokumentieren)
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• Frist für Nachbesserung festlegen
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• Erst nach Mängelbeseitigung Schlussrechnung vollständig bezahlen
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• Abnahmeprotokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen
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Wichtig: Die Abnahme ist ein rechtlicher Meilenstein. Mit der Abnahme geht die Beweislast für Mängel vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über.

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Werkzeuge für die Praxis

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• Standard-Bauvertrag (VOB/B oder BGB-Werkvertrag) als Vorlage bereithalten
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• Leistungsverzeichnis-Vorlage je Gewerk (Maler, Fliesenleger, Elektriker) anlegen
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• Foto-Dokumentation: Vorher-Nachher-Bilder jedes Gewerks
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• Handwerker-Datenbank mit Bewertungen nach jedem Auftrag führen
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Fazit

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Professionelle Handwerkerbeauftragung spart beim Fix & Flip bares Geld – nicht durch Lohndrückerei, sondern durch klare Strukturen. Wer detaillierte LVs erstellt, Angebote vergleicht und Abnahmen protokolliert, hat weniger Streit, schnellere Abwicklung und bessere Kontrolle über sein Budget.