GEG-konforme Heizung beim Fix & Flip: Regeln, Ausnahmen und Übergangsfristen

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Seit Anfang 2024 ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Es hat die Spielregeln für Heizungen grundlegend geändert — und damit die Kalkulation für jeden Flip-Investor, der eine Heizung einbauen oder tauschen muss. Wer diese Regeln nicht kennt, macht teure Fehler.

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Was das GEG 2024 konkret vorschreibt

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Der Kern der Neuregelung: Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Das betrifft nur neue Heizungen — nicht bestehende Anlagen, solange sie funktionieren.

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Erlaubte Heizsysteme beim Neueinbau:

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• Wärmepumpe (Luft, Erd-, Wasser)
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• Fernwärme (wenn kommunal verfügbar und klimafreundlich)
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• Stromdirektheizung (begrenzte Anwendungsfälle)
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• Solarthermie (meist in Kombination)
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• Biomasse-Heizung (Pellets, Hackschnitzel) — mit Auflagen zum Staub
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• Gas oder Öl als Hybridlösung wenn ≥ 65 % durch erneuerbare Energie gedeckt
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• Gas betrieben mit Biomethan oder Wasserstoff (perspektivisch, kaum verfügbar)
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Nicht mehr erlaubt beim Neueinbau:

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• Reine Erdgas-Heizung ohne erneuerbaren Anteil
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• Reine Ölheizung (bereits seit 2026 in vielen Fällen verboten)
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Übergangsfristen: Was noch gilt

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Das Gesetz enthält mehrere Übergangsregelungen, die für Flip-Investoren relevant sind:

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• Bestandsheizungen: Laufen darf jede Heizung, die heute installiert ist — bis zum Defekt. Reparaturen sind erlaubt.
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• Eigentümerwechsel: Beim Kauf einer Immobilie haben neue Eigentümer 2 Jahre Zeit, GEG-Anforderungen zu erfüllen — sofern die Heizung noch funktioniert.
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• Havariefall: Wenn eine Heizung irreparabel ausfällt, können Übergangsheizungen (inkl. Gas) für bis zu 3 Jahre eingebaut werden.
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• Kommunale Wärmeplanung: Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern hatten bis 2026 Zeit, Wärmepläne vorzulegen. Bis zur Verabschiedung können Übergangsregeln gelten.
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Welche Heizungen Käufer 2024 akzeptieren

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Aus Makler-Feedback und Marktbeobachtung ergibt sich folgendes Bild:

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• Wärmepumpe (neuere Anlage): Wird positiv bewertet — „zukunftssicher". Käufer fragen nach COP-Wert und Betriebskosten.
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• Fernwärme: In Städten gut akzeptiert, da wartungsarm. Preistransparenz wichtig.
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• Pellet-Heizung: Akzeptiert, aber Pellet-Lager und Wartungsaufwand schrecken manche Käufer ab.
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• Gas-Brennwert (Bestand): Noch akzeptiert, aber Käufer fragen zunehmend nach Zukunftsfähigkeit. Alter der Anlage entscheidend.
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• Alte Öl-Heizung: Führt regelmäßig zu Preisabschlägen — Käufer wissen, dass Austausch kommen wird.
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• Nachtspeicherheizung (elektrisch, alt): Wird kaum noch akzeptiert — hohe Betriebskosten, keine Flexibilität.
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Wann ist Pflicht zum Heizungs-Austausch beim Weiterverkauf?

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Als Flip-Investor müssen Sie beim Weiterverkauf folgendes offenlegen:

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• Alter und Art der Heizungsanlage
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• Letzter Wartungsnachweis
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• GEG-Status (erfüllt / nicht erfüllt)
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• Bekannte Mängel der Heizungsanlage
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Eine Pflicht zum Austausch vor Verkauf gibt es nur in einem Fall: Die Heizungsanlage ist älter als 30 Jahre und als Konstanttemperatur-Kessel ausgeführt (§ 72 GEG — Außerbetriebnahmepflicht). Diese Pflicht gilt für Eigentümer — beim Kauf einer solchen Immobilie haben neue Eigentümer 2 Jahre Frist.

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Flip-Kalkulation: Wie die Heizung eingepreist wird

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Beispielkalkulation für ein Objekt mit 30 Jahre alter Ölheizung:

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• Kaufpreisabschlag wegen veralteter Heizung verhandeln: 15.000–25.000 €
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• Neue Wärmepumpe einbauen: 18.000–25.000 €
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• KfW-Förderung (30 % für Investoren): -5.400 bis -7.500 €
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• Netto-Heizungskosten: 10.500–17.500 €
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• Energieausweis verbessert sich von H auf C: +15.000–25.000 € Mehrwert
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• Nettoeffekt für den Flip: positiv
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Fazit: Das GEG macht die Heizung zu einem zentralen Bewertungspunkt beim Flip. Wer die Übergangsregeln kennt, die Förderung nutzt und die richtige Anlage für das jeweilige Gebäude wählt, macht aus einem Problem ein Kaufpreisargument — und einen Renditehebel.