Versicherungen beim Fix & Flip: Der Überblick

Versicherungen kosten Geld – aber die falsche Versicherung zur falschen Zeit kann ein ganzes Projekt ruinieren. Beim Fix & Flip gibt es spezifische Risiken, die sich von normalen Eigenheimbesitzern unterscheiden. Hier ist eine ehrliche Einschätzung, was nötig ist und was nicht.

Unverzichtbar: Diese Versicherungen braucht jeder Fix & Flip Investor

1. Bauleistungsversicherung

Schützt gegen unvorhergesehene Schäden während der Bauarbeiten:

• Vandalismus auf der Baustelle
• Diebstahl von Baumaterialien
• Sturm- und Wasserschäden während Renovierung
• Fehler der eigenen Mitarbeiter (nicht Handwerker)

Kosten: ca. 0,3–0,6% der Bausumme einmalig. Bei 50.000 Euro Renovierungskosten ca. 150–300 Euro.

2. Feuer-/Gebäudeversicherung

Sobald eine Immobilie im Eigentum ist, muss sie gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm versichert sein. Beim Kauf besteht die Versicherung des Vorbesitzers fort (§69 VVG) – aber nur für kurze Zeit. Spätestens nach einem Monat eigene Police abschließen.

Kosten: 200–600 Euro/Jahr je nach Objekt. Für die Haltezeit von 6 Monaten anteilig ca. 100–300 Euro.

3. Bauherrenhaftpflicht

Schützt gegen Schadenersatzansprüche Dritter, die durch die Bautätigkeit entstehen:

• Fußgänger fällt über Baumaterial auf dem Gehweg
• Nachbargebäude wird durch Erschütterungen beschädigt
• Handwerker verletzt sich (wenn er kein eigenes Unternehmen hat)

Kosten: 100–300 Euro für die Projektdauer. Oft auch als Jahresvertrag für Investoren mit mehreren Projekten.

Empfehlenswert: Je nach Projekt sinnvoll

4. Rechtsschutzversicherung

Bei Streitigkeiten mit Käufern, Mietern (falls Objekt nicht leer) oder Handwerkern – Rechtskosten steigen schnell auf 5.000–20.000 Euro. Eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung kostet ca. 200–400 Euro/Jahr.

Wichtig: Vorvertragliche Ausschlüsse beachten – Streitigkeiten, die vor Vertragsschluss entstanden sind, sind nicht abgedeckt.

5. Leerstandsversicherung

Wenn ein Objekt länger als 3 Monate leer steht, greift die normale Gebäudeversicherung oft nicht mehr vollständig. Eine Leerstandsversicherung schließt diese Lücke. Kosten: 10–30% Aufschlag auf die normale Gebäudeversicherung.

Oft nicht nötig: Was Investoren überspringen können

6. Elementarschadenversicherung

Schützt gegen Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben. Notwendigkeit hängt von der Lage ab – in Hochrisikogebieten (ZÜRS-Zone 3/4) sinnvoll, in normalen Lagen für kurze Haltezeit weniger dringend.

7. Glasversicherung

Separat meist nicht nötig – Schäden sind überschaubar und können direkt bezahlt werden.

Was Handwerker selbst versichern müssen

Professionelle Handwerker haben ihre eigene Haftpflichtversicherung. Als Auftraggeber sollte immer nach dem Versicherungsnachweis fragen – das ist seriös und zeigt Professionalität. Wenn ein Handwerker keinen Nachweis hat, Vorsicht.

Kosten im Überblick für ein typisches Flip-Projekt

• Gebäudeversicherung (6 Monate): 150–300 Euro
• Bauleistungsversicherung: 150–300 Euro
• Bauherrenhaftpflicht: 100–200 Euro
• Gesamt: 400–800 Euro pro Projekt

Gegenüber einem möglichen Schaden von 10.000–100.000 Euro ist das eine sehr günstige Absicherung.

Fazit

Beim Fix & Flip sind drei Versicherungen Pflicht: Gebäudeversicherung, Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht. Der Rest ist optional – aber je nach Lage und Projektgröße sinnvoll zu prüfen. Insgesamt sind Versicherungen ein Kostenfaktor von ca. 400–800 Euro pro Projekt, den man fest einkalkulieren sollte.