WEG-Jahresabrechnung: Das muss jeder Fix & Flip Investor verstehen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt automatisch die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Was in dieser Gemeinschaft in den vergangenen Jahren beschlossen und abgerechnet wurde, steht in der Jahresabrechnung und den Protokollen – und kann die Rentabilität eines Flip-Projekts erheblich beeinflussen.

Aufbau der WEG-Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung nach §28 WEG besteht aus:

WEG-Jahresabrechnung lesen und verstehen: Pflichtlektüre vor dem ETW-Kauf
WEG-Jahresabrechnung lesen und verstehen: Pflichtlektüre vor dem ETW-Kauf
  • Gesamtabrechnung: Alle Einnahmen und Ausgaben der gesamten WEG im Abrechnungsjahr
  • Einzelabrechnung: Anteil jedes Eigentümers an Kosten und Einnahmen (bezogen auf seinen Miteigentumsanteil/MEA)
  • Rücklagenentwicklung: Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
  • Wirtschaftsplan (Vorschau): Geplante Einnahmen und Ausgaben für das nächste Jahr

Gesamtabrechnung vs. Einzelabrechnung

Gesamtabrechnung: Zeigt, was die gesamte WEG ausgegeben hat. Hier erkennt man ungewöhnlich hohe Reparaturkosten, steigende Energiepreise oder außergewöhnliche Ausgaben.

Einzelabrechnung: Die persönliche Abrechnung des verkaufenden Eigentümers. Relevant: Hat er für das laufende Jahr zu viel oder zu wenig bezahlt? Ein Guthaben verbleibt beim Verkäufer, eine Nachzahlung trifft den aktuellen Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt.

Was auf den Käufer übergeht

Grundsatz: Der Käufer tritt ab Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Was das bedeutet:

  • Hausgeld: Laufende Zahlungen ab Übernahme sind Sache des Käufers
  • Rückständige Hausgeld-Zahlungen: Der Käufer haftet für Rückstände des Verkäufers aus dem laufenden und dem Vorjahr (§16 Abs. 2 WEG, BGH-Rechtsprechung)
  • Beschlossene aber noch nicht durchgeführte Maßnahmen: Wer kauft, muss beschlossene Sanierungen mittragen
  • Rücklage: Die Rücklage gehört der WEG – sie wird weder ausgezahlt noch separat übertragen

Guthaben und Nachzahlung aus der Jahresabrechnung

Wenn die Abrechnung für das laufende Jahr einen Überschuss zeigt (Vorauszahlungen waren höher als Kosten), hat der Eigentümer ein Guthaben. Dieses Guthaben steht dem Eigentümer zu, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer war.

Wenn eine Nachzahlung fällig ist: Diese trifft den Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt (i.d.R. nach Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung). Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer das trägt.

Rote Flags in der Jahresabrechnung

  • Massiv gestiegene Betriebskosten: Können auf ineffiziente Verwaltung oder technische Probleme hinweisen
  • Sonderumlagen in den letzten 3 Jahren: War das Gebäude schon einmal teuer? Droht die nächste?
  • Rücklagenentwicklung negativ: Wird mehr entnommen als eingezahlt?
  • Mehrjährige Hausgeldrückstände: Gibt es Miteigentümer, die nicht zahlen? Das belastet die Gemeinschaft
  • Gerichtsverfahren als Ausgabenposition: Rechtsstreit in der WEG ist teuer und lähmend

Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Pflichtlektüre

Neben der Jahresabrechnung sind die Protokolle der letzten 3–5 Eigentümerversammlungen essenziell. Sie zeigen:

  • Welche Sanierungen beschlossen aber noch nicht durchgeführt wurden
  • Ob es Konflikte unter Eigentümern gibt
  • Welche Sonderumlagen beschlossen wurden oder diskutiert werden
  • Ob der Verwalter umstritten ist

Was beim Kaufvertrag berücksichtigt werden sollte

  • Klausel: Hausgeldrückstände des Verkäufers werden vom Kaufpreis abgezogen
  • Klausel: Laufende Jahresabrechnung mit Stichtag Eigentumsübergang aufgeteilt
  • Klausel: Bekannte Sonderumlagen gehen zu Lasten des Verkäufers, wenn vor Übergabe beschlossen

Fazit

Die WEG-Jahresabrechnung ist kein Bürokratiepapier, sondern ein Spiegel des Gebäudezustands und der Gemeinschaft. Wer sie nicht liest, kauft die Katze im Sack. Fix & Flip Investoren sollten mindestens die letzten 3 Jahresabrechnungen und alle Versammlungsprotokolle sorgfältig prüfen – vor der Abgabe eines Angebots.