Joint Venture Fix & Flip: Wenn Kapital auf Know-how trifft

Fix & Flip erfordert zweierlei: Kapital und Expertise. Nicht jeder hat beides. Das Joint Venture löst dieses Problem durch eine strukturierte Partnerschaft – einer bringt Geld, der andere bringt Wissen, Netzwerk und Arbeitszeit. Das Ergebnis wird geteilt.

Das klassische 50/50 Modell

Das verbreitetste Modell im Fix & Flip Joint Venture:

Joint Venture beim Fix & Flip: Kapitalgeber und Umsetzer als Team
Joint Venture beim Fix & Flip: Kapitalgeber und Umsetzer als Team
  • Kapitalgeber (KG): Stellt das Eigenkapital bereit (oft 20–30% des Kaufpreises), trägt Finanzierungsrisiko
  • Umsetzer (U): Kümmert sich um Objektsuche, Kaufverhandlung, Handwerkerkoordination, Verkauf
  • Gewinnverteilung: 50/50 nach Abzug aller Kosten

Varianten: 60/40 wenn Kapitalgeber das gesamte Kapital stellt und kein Fremdkapital eingesetzt wird; 70/30 für den Kapitalgeber bei sehr aktivem Umsetzer mit wenig Eigenkapital.

Rollen klar definieren – sonst gibt es Streit

Die häufigste Ursache für Joint Venture Konflikte: Unklare Rollenverteilung. Was muss von Anfang an fest vereinbart sein:

  • Wer trifft welche Entscheidungen (Kaufpreis, Renovierungsumfang, Verkaufspreis)?
  • Wer kommuniziert mit Handwerkern, Makler, Notar?
  • Wie wird kommuniziert (wöchentliches Update? Sofort bei wichtigen Entscheidungen?)
  • Was passiert wenn Kosten über Budget laufen?
  • Wie werden Mehraufwände des Umsetzers vergütet (oder gar nicht)?

Vertrag aufsetzen: Was hineingehört

Ein mündliches Joint Venture ist rechtlich möglich, aber in der Praxis gefährlich. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag (GbR nach §705 ff. BGB) sollte enthalten:

  • Parteien mit Personalausweis-Angaben
  • Konkretes Objekt (oder Rahmenvertrag für mehrere Projekte)
  • Kapitalbeitrag des Kapitalgebers (konkrete Summe)
  • Leistungsbeitrag des Umsetzers (beschrieben)
  • Gewinnverteilungsschlüssel
  • Entscheidungsprozesse und Vetorechte
  • Regelung bei Verlust (wer trägt was?)
  • Auflösungsbedingungen
  • Vertretungsregelungen nach außen

Empfehlung: Bei Projekten über 100.000 Euro investiertem Kapital notarielle Beurkundung der Gesellschaftsvereinbarung prüfen. Bei Immobilien, die über eine GbR erworben werden, ist Notarpflicht ohnehin gegeben (§311b BGB für die Grundstücksübertragungsverpflichtungen).

Rechenbeispiel: 50/50 Joint Venture

  • Kaufpreis: 180.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 18.000 Euro
  • Renovierung: 30.000 Euro
  • Sonstige Kosten: 7.000 Euro (Zinsen, Versicherung, etc.)
  • Gesamtinvestition: 235.000 Euro
  • Eigenkapital KG: 65.000 Euro (Rest Bankfinanzierung)
  • Verkaufspreis: 275.000 Euro
  • Gewinn: 40.000 Euro
  • KG erhält: 20.000 Euro (50%) + Rückzahlung Eigenkapital 65.000 Euro
  • U erhält: 20.000 Euro (50%)

EKR Kapitalgeber: 20.000 ÷ 65.000 = 30,8% auf eingesetztes Kapital

Was bei Streit passiert

Klare Regelung im Vertrag verhindert das Schlimmste. Wichtige Streit-Szenarien:

  • Renovierungskosten explodieren: Klausel nötig – bis zu welchem Prozentsatz entscheidet der Umsetzer allein?
  • Verkaufspreis zu niedrig: Beide müssen dem Verkauf zustimmen (Vetorecht)
  • Partner will aussteigen: Abfindungsregelung oder Übernahmerecht der anderen Partei
  • Uneinigkeit über Käufer: Schiedsverfahren als Alternative zum Gericht vereinbaren

Fazit

Joint Ventures beim Fix & Flip funktionieren, wenn Rollen, Erwartungen und Entscheidungsprozesse von Anfang an klar sind. Ein schriftlicher Vertrag ist keine Frage des Misstrauens, sondern der Professionalität. Wer darauf verzichtet, riskiert am Ende eine teure Partnerschaft – im Wortsinn.