Kaufnebenkosten Immobilien: Vollständige Übersicht für Fix & Flip Investoren

Die Kaufnebenkosten sind beim Fix & Flip der größte Renditekiller nach einem zu hohen Kaufpreis. Wer sie nicht vollständig in die Kalkulation einrechnet, landet schnell im Verlust. Diese Übersicht listet alle relevanten Kostenpositionen und wie hoch sie in jedem Bundesland ausfallen.

Übersicht aller Kaufnebenkosten

1. Grunderwerbsteuer (GrESt)

Fällt beim Kauf an, ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch:

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die vollständige Übersicht 2024
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Die vollständige Übersicht 2024
  • Bayern, Sachsen: 3,5%
  • Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Hamburg: 5,5%
  • Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5%

2. Notarkosten

Notargebühren sind bundeseinheitlich im GNotKG geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis:

  • Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 0,5–0,8% des Kaufpreises
  • Auflassungsvormerkung: ca. 0,1–0,2%
  • Gesamtnotarkosten: ca. 1,0–1,5% des Kaufpreises

3. Grundbuchkosten

Ebenfalls nach GNotKG geregelt:

  • Eintragung des Eigentümerwechsels: ca. 0,3–0,5%
  • Eintragung der Grundschuld (bei Finanzierung): ca. 0,2%
  • Gesamtgrundbuchwechsel: ca. 0,5% des Kaufpreises

4. Maklercourtage

Seit Dezember 2020 gilt das Maklercourtage-Gesetz: Bei Wohnimmobilien kann der Verkäufer maximal 50% der Gesamtprovision auf den Käufer abwälzen.

  • Typische Gesamtprovision: 6–7,14% (inkl. MwSt.)
  • Käuferanteil maximal: 3–3,57%
  • Bei Off-Market: keine Courtage
  • Bei reiner Innenprovision (Verkäufer zahlt alles): 0% für Käufer

Gesamte Kaufnebenkosten je Bundesland

Annahme: Kauf über Makler, 50/50 Provision, Notarkosten 1,5%, Grundbuch 0,5%

  • Bayern: 3,5% + 2% + 3,57% = ca. 9,1%
  • Hamburg: 5,5% + 2% + 3,57% = ca. 11,1%
  • NRW: 6,5% + 2% + 3,57% = ca. 12,1%
  • Brandenburg: 6,5% + 2% + 3,57% = ca. 12,1%

Ohne Makler (Off-Market Kauf):

  • Bayern: 3,5% + 2% = ca. 5,5%
  • NRW: 6,5% + 2% = ca. 8,5%

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 250.000 Euro

  • Grunderwerbsteuer NRW (6,5%): 16.250 Euro
  • Notarkosten (1,5%): 3.750 Euro
  • Grundbuchkosten (0,5%): 1.250 Euro
  • Maklercourtage Käufer (3,57%): 8.925 Euro
  • Gesamt: 30.175 Euro = 12,1% des Kaufpreises

Was Investoren daraus ableiten sollten

  • Kaufnebenkosten nie vergessen – sie erhöhen den Einstandspreis um 6–13%
  • Der Einstandspreis ist die Basis für die Renditekalkulation, nicht der Kaufpreis allein
  • Off-Market Kauf ohne Makler spart 3–3,57% – erheblicher Vorteil
  • Standort Bayern/Sachsen spart gegenüber NRW ca. 3% Grunderwerbsteuer

Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten

Bei gewerblichem Fix & Flip (gewerblicher Grundstückshandel) sind alle Kaufnebenkosten als Betriebsausgaben abzugsfähig und mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Bei nicht-gewerblichem Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist (§23 EStG) sind sie als Anschaffungskosten zu behandeln und reduzieren ebenfalls den steuerpflichtigen Gewinn.

Fazit

Kaufnebenkosten von bis zu 13% des Kaufpreises sind keine Kleinigkeit. In der Flip-Kalkulation müssen sie als Festkosten ganz oben stehen, bevor Renovierungsbudget und Marge berechnet werden. Wer diese Kosten unterschätzt oder vergisst, kauft sich in ein rentabilitätsgefährdendes Projekt hinein.