Immobilien-Kaufvertrag prüfen: Checkliste für Fix & Flip Investoren
Der Notartermin nähert sich, der Kaufvertragsentwurf liegt vor. Jetzt zählt Sorgfalt. Anders als ein Eigennutzer, der oft nur einmal kauft, hat ein Fix & Flip Investor spezifische Interessen: schnelle Handlungsfähigkeit nach dem Kauf, maximale Gewährleistungsklärung vor dem Kauf, und Sicherheit bei der Finanzierung. Hier ist, worauf zu achten ist.
Das Wichtigste zuerst: Kaufgegenstand genau beschreiben
Was genau wird gekauft? Der Vertrag muss präzise benennen:
- Flurstücknummer und Grundbuchblattnummer
- Bei ETW: Miteigentumsanteil, Wohnungsnummer, Sondereigentumsbezeichnung
- Mitgekaufte Inventar- oder Zubehörgegenstände (Einbauküche, Heizungsanlage, etc.)
- Ausdrücklich ausgenommene Gegenstände (wenn Verkäufer etwas mitnimmt)
Übergabe: Wann und in welchem Zustand?
Der Übergabetermin ist für Investoren besonders wichtig – er bestimmt, wann die Renovierung beginnen kann:
- Übergabedatum klar benennen (nicht „nach Kaufpreiszahlung" ohne Datum)
- Zustand bei Übergabe beschreiben (geräumt, besenrein – was gilt?)
- Wer trägt Kosten für Mängelbeseitigung zwischen Notartermin und Übergabe?
Gewährleistungsausschluss: Was er bedeutet und was er nicht deckt
Fast jeder Immobilien-Kaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss: „Die Immobilie wird verkauft wie besehen, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung." Das ist beim Privatkauf legal und üblich.
Was der Ausschluss NICHT deckt:
- Arglistiges Verschweigen bekannter Mängel (§444 BGB) – Verkäufer haftet immer
- Garantieversprechen im Vertrag (wenn Verkäufer ausdrücklich etwas zusichert)
- Beschaffenheitsvereinbarungen (wenn bestimmte Eigenschaften vereinbart sind)
Für Investoren: Vor dem Kauf alle bekannten Mängel schriftlich im Protokoll festhalten – dann ist arglistiges Verschweigen ausgeschlossen und der Ausschluss gilt vollständig.
Zahlungsmodalitäten: Wann ist Kaufpreis fällig?
Der Kaufpreis wird fällig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:
- Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung (schützt vor Doppelverkauf)
- Vorliegen der Löschungsbewilligung für bestehende Grundschulden des Verkäufers
- Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrecht der Gemeinde abgewartet)
Typisch: Kaufpreis fällig 2–4 Wochen nach diesen Bedingungen. Für Investoren wichtig: Finanzierungsbank muss über den Zeitplan informiert sein.
Auflassungsvormerkung: Unverzichtbar
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und wird sofort nach Beurkundung ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt vor:
- Doppelverkauf der Immobilie
- Neuen Grundschulden nach Beurkundung
- Insolvenz des Verkäufers
Ohne Auflassungsvormerkung: Den Kaufpreis niemals zahlen!
Was Investoren zusätzlich verhandeln können
- Schlüsselübergabe vor Eigentumsübergang: Manche Verkäufer erlauben frühen Beginn der Planung – sollte schriftlich vereinbart sein
- Nutzung und Lasten: Wer trägt Grundsteuer, Versicherung bis zur Übergabe?
- Altlastenklausel: Klare Haftungsregelung falls nach Kauf Altlasten entdeckt werden
- Rücktrittsrecht bei Finanzierungsausfall: Bei Kaufpreisen über 300.000 Euro sinnvoll, wenn Finanzierung noch nicht endgültig
Wann ein Anwalt sinnvoll ist
- Erstmals Immobilie kaufen: Unbedingt
- Kaufpreis über 300.000 Euro: Sehr empfehlenswert
- Komplizierte Grundbuchsituation (viele Lasten, Erbengemeinschaft): Immer
- Vertragsklauseln unklar formuliert: Klärung durch Anwalt sinnvoll
Wichtig: Der Notar ist neutral und klärt auf, ist aber kein Anwalt für eine Seite. Er kann keine Interessenvertretung übernehmen.
Fazit
Der Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument eines Fix & Flip Projekts – er bestimmt Kaufgegenstand, Preis, Risiken und Übergabe. Investoren mit Erfahrung können Standardverträge selbst lesen und bewerben, bei komplexen Situationen oder hohen Summen lohnt sich juristischer Beistand immer.