Leerstandsimmobilien finden: So geht systematische Suche
Leerstand ist in Deutschland ein weit verbreitetes Phänomen – besonders in kleineren Städten und Landgemeinden. Aber auch in Großstädten gibt es Objekte, die seit Jahren leer stehen. Wer diese findet und kauft, sichert sich oft attraktive Einstiegspreise und ein Objekt mit wenig Bieterwettbewerb.
Warum Leerstands-Immobilien interessant sind
- Weniger Konkurrenz: Nicht auf ImmoScout inseriert, kaum andere Bieter
- Verkaufsdruck beim Eigentümer: Leerstand kostet Geld (Grundsteuer, Versicherung, Haftung)
- Günstigerer Kaufpreis: Oft 10–30% unter Marktwert bei motivierten Verkäufern
- Kein Mieter-Problem: Sofort umbaufähig nach dem Kauf
Quelle 1: Makler-Datenbankzugang
Gute regionale Makler kennen Leerstands-Objekte in ihrer Region – Immobilien, die sie betreuen oder von denen sie wissen, die aber nicht aktiv vermarktet werden. Strategie:
- Makler explizit nach Leerstands-Immobilien fragen
- Suchauftrag hinterlegen: „Suche Leerstands-Objekte, kaufe schnell und unkompliziert"
- Als verlässlicher Käufer bekannt werden (ein erfolgreicher Deal reicht)
Quelle 2: Rathaus und Leerstandsregister
Einige Kommunen führen aktiv Leerstandskataster. Diese sind öffentlich zugänglich und listen leerstehende Immobilien mit Eigentümerdaten:
- Städtebauliche Abteilung oder Stadtplanungsamt kontaktieren
- Sachbearbeiter direkt ansprechen: „Ich bin Investor und suche Leerstands-Objekte zur Revitalisierung"
- Nicht alle Kommunen haben Register – aber viele Städte haben Programme zur Leerstandsbekämpfung
Quelle 3: Briefkästen-Tour – unterschätzt und effektiv
Die systematische Suche zu Fuß:
- Zielviertel definieren (Baujahr 1950–1980, Sanierungsstau sichtbar)
- Leerstandszeichen identifizieren: Voller Briefkasten, vergilbte Gardinen, keine Lichtzeichen abends, zugewachsener Vorgarten
- Grundbucheinsicht: Wer ist Eigentümer? (Grundbuchamt mit berechtigtem Interesse)
- Direktbrief oder Direktansprache des Eigentümers
Direktbrief-Vorlage: „Sehr geehrte/r [Name], ich bin Immobilien-Investor aus [Ort] und interessiere mich für Ihr Objekt in [Adresse]. Falls Sie über einen Verkauf nachdenken, würde ich mich über ein unverbindliches Gespräch freuen. [Kontaktdaten]"
Quelle 4: Erbbaurecht-Auslauf
Wenn ein Erbbaurecht in den nächsten Jahren ausläuft und der Erbbaurechtsnehmer das Objekt nicht verlängern will oder kann, entsteht eine Verkaufssituation. Erbbaurecht-Auslauf prüfen:
- Grundbuch zeigt Erbbaurecht und Restlaufzeit
- Erbbaurechtsgeber (oft Kirche, Gemeinde) als erste Anlaufstelle
Quelle 5: Veraltete Eigentümer
Immobilien mit sehr alten Eigentümern (Sterbedatum?) oder Immobilien, die seit 20+ Jahren unverändert im Grundbuch stehen, können auf ungelöste Nachfolgesituationen hinweisen:
- Grundbuch-Auswertung für alte Buchungen in Zielregion
- Nachlassgerichte: Öffentliche Nachlass-Bekanntmachungen
Online-Quellen: Was sie leisten (und was nicht)
- leerstandsmelder.de: Bürgerprojekt, Objekte gemeldet von Passanten – wenig strukturiert, aber Hinweise möglich
- Zwangsversteigerungs-Portal (zvg-portal.de): Nicht Leerstand direkt, aber viele Zwangsversteigerungs-Objekte stehen leer
- ImmoScout mit „Zeitlang inseriert" Filter: Objekte, die lange nicht verkauft wurden, haben oft Leerstand
Fazit
Leerstands-Immobilien finden erfordert Geduld und System – aber die Belohnung ist erheblich. Wer regelmäßig im Zielgebiet unterwegs ist, Rathaus-Kontakte pflegt und Direktbriefe verschickt, baut über 12–18 Monate eine Quelle auf, die regelmäßig Off-Market-Deals produziert. Der erste Deal ist der schwerste.