Maklercourtage sparen beim Fix & Flip: So geht es

Die Maklercourtage kann beim Kauf und Verkauf zusammen bis zu 7% des Transaktionswertes ausmachen. Bei einem Objekt mit 250.000 Euro Kaufpreis sind das bis zu 17.850 Euro – direktes Geld aus der Marge. Wer hier optimiert, steigert die Rendite ohne einen einzigen Handwerker beauftragen zu müssen.

Beim Kauf: So wird die Courtage reduziert

Off-Market kaufen: 0% Courtage

Die einfachste Lösung: Direktkauf ohne Makler. Bei Off-Market Deals (Direktkontakt zum Verkäufer) fällt keine Maklercourtage an. Das spart sofort 3–3,57% des Kaufpreises. Wie Off-Market funktioniert: Makler-Beziehungen, Direktansprache, Erbengemeinschaften.

Maklercourtage sparen beim Fix & Flip: Beim Kauf und Verkauf richtig verhandeln
Maklercourtage sparen beim Fix & Flip: Beim Kauf und Verkauf richtig verhandeln

Innenprovision: Käufer zahlt nichts

Wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer bezahlt wird (Innenprovision), zahlt der Käufer keine Courtage. Seit dem Maklercourtage-Gesetz 2020 muss eine Aufteilung mindestens 50/50 erfolgen – aber manche Verkäufer beauftragen Makler mit 100% Innenprovision aus strategischen Gründen (schnellerer Verkauf, höheres Käufer-Interesse).

Verhandlung der Käufer-Courtage

Die Maklercourtage für den Käufer ist verhandelbar – entgegen verbreiteter Meinung. Wann ist Spielraum vorhanden?

  • Wenn der Makler den Deal dringend abschließen möchte
  • Wenn das Objekt lange inseriert war
  • Wenn Investor als Stammkunde des Maklers bekannt ist
  • Wenn kein anderer Käufer in Sicht ist

Realistisches Verhandlungsergebnis: 0,5–1% Reduktion der Käufer-Courtage bei günstiger Ausgangslage.

Beim Verkauf: Makler vs. Privatverkauf

Wann Makler beim Verkauf sinnvoll ist

  • Kein eigenes Käufer-Netzwerk vorhanden
  • Wenig Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen
  • Makler kennt den lokalen Markt besser
  • Makler übernimmt Vermarktung, Fotos, Exposé, Käuferprüfung

Kosten: Typisch 3–3,57% des Verkaufspreises (bei 50/50 Aufteilung trägt Käufer die Hälfte)

Wann Privatverkauf beim Flip besser ist

  • Eigenes Käufer-Netzwerk oder Investor-Kontakte vorhanden
  • Objekt hat hohen Eigenbedarf-Charakter (Käufer suchen aktiv)
  • Zeit und Energie für Vermarktung vorhanden

Spart: 3–7% des Verkaufspreises, je nach Courtagevereinbarung

Provisionsverhandlung beim Verkauf

Als Auftraggeber des Maklers (Verkäufer) hat man mehr Verhandlungsspielraum:

  • Alleinauftrag anbieten im Tausch für günstigere Provision
  • Erfolgs-Bonus statt fester Provision (z.B. 2% + 20% des Betrags über Mindestpreis)
  • Bei mehreren Projekten: Rahmenvertrag mit festen Konditionen

Rechenbeispiel: Maklerkosten in der Rendite

Objekt Kaufpreis 200.000 Euro, Verkaufspreis 260.000 Euro

Mit Makler (Kauf und Verkauf):

  • Maklercourtage beim Kauf: 3,57% × 200.000 = 7.140 Euro
  • Maklercourtage beim Verkauf: 3,57% × 260.000 = 9.282 Euro
  • Gesamtmaklerkosten: 16.422 Euro
  • Verbleibender Gewinn: 60.000 - 16.422 = 43.578 Euro

Ohne Makler (Off-Market Kauf, Privatverkauf):

  • Keine Maklercosten
  • Verbleibender Gewinn: 60.000 Euro

Unterschied: 16.422 Euro – das ist kein marginaler Vorteil, sondern 27% mehr Gewinn.

Fazit

Maklercourtage ist kein unvermeidlicher Fixkostenfaktor. Off-Market kaufen und gezielt Privatverkauf oder Rabatt-Verhandlung beim Maklereinsatz kann pro Projekt 10.000–20.000 Euro sparen – ohne dass sich an der Renovierung irgendetwas ändern muss. Das ist pure Rendite-Optimierung.