Maklervertrag beim Flip-Verkauf: So verhandeln Investoren besser

Beim Verkauf eines gefippten Objekts ist der Investor der Auftraggeber des Maklers – nicht umgekehrt. Das gibt ihm mehr Verhandlungsmacht, als viele nutzen. Mit dem richtigen Maklervertrag kann man Kosten sparen, schneller verkaufen und das beste Ergebnis erzielen.

Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag

Alleinauftrag (§§652 ff. BGB)

Der Makler erhält das exklusive Recht zur Vermarktung. Er kann sicher in Werbung, Fotos und Zeit investieren, weil er sicher ist, die Provision zu erhalten wenn der Käufer durch ihn kommt.

Maklervertrag für den Flip-Verkauf: Was Investoren anders verhandeln sollten
Maklervertrag für den Flip-Verkauf: Was Investoren anders verhandeln sollten

Vorteile:

  • Makler investiert mehr in Vermarktung
  • Kein Wettbewerb zwischen Maklern, der Käufer verwirrt
  • Professionellere Betreuung

Nachteile:

  • Verkäufer kann nicht selbst einen Käufer vermitteln ohne Provisionspflicht
  • Bindung an einen Makler für die Vertragslaufzeit

Einfacher Maklerauftrag (qualifizierter Alleinauftrag)

Verkäufer darf selbst Käufer suchen und bringt der Makler keinen Käufer, wird er nicht entlohnt. Makler hat weniger Sicherheit, daher oft weniger Engagement.

Was für Investoren gilt

Als bekannter Investor mit Netzwerk: Einfacher Auftrag sinnvoll, wenn eigenes Käufernetzwerk vorhanden. Als Erstverkäufer ohne Netzwerk: Alleinauftrag in der Regel besser, da Makler dann wirklich aktiv wird.

Laufzeit des Maklervertrags

Standardlaufzeit: 3–6 Monate mit automatischer Verlängerung. Was Investoren verhandeln sollten:

  • Maximale Erstlaufzeit: 3 Monate
  • Keine automatische Verlängerung – sondern Option zur Verlängerung nach Absprache
  • Kündigungsrecht nach 6 Wochen wenn keine Aktivität (Besichtigungen, Inserate) nachgewiesen

Provisionsgestaltung: Was verhandelbar ist

Standardprovision

Typisch: 3–3,57% vom Käufer + 3–3,57% vom Verkäufer = 6–7,14% gesamt

Alternative: Erfolgs-Bonus-Modell

Als Investor kann man verhandeln:

  • 2% Grundprovision (für alle Käufer)
  • Plus 20–25% des Betrags, der über einem Mindestpreis erzielt wird

Das motiviert den Makler, den höchstmöglichen Preis zu erzielen, statt schnell abzuschließen.

Festpreis-Vereinbarung

Bei vorhersehbarem Objekt: Fester Betrag (z.B. 5.000 Euro) statt prozentualer Provision. Bei günstigen Objekten kann das günstiger sein.

Schlüsselrecht: Wichtige Klausel

Dem Makler einen Schlüssel zu geben ist praktisch – aber nur mit klaren Vereinbarungen:

  • Makler darf Schlüssel nur für vereinbarte Besichtigungen nutzen
  • Kein Zugang ohne vorherige Ankündigung (24 Stunden)
  • Dokumentation der Schlüsselausgabe schriftlich festhalten
  • Rückgabe des Schlüssels bei Vertragsende innerhalb von 3 Tagen

Was Investoren besonders verhandeln sollten

Preisfindung und Preisänderungsklausel

Makler neigen dazu, Objekte anfangs zu teuer anzubieten (für Verhandlungsspielraum). Investoren sollten vereinbaren:

  • Realistischer Startpreis basierend auf Marktvergleichen
  • Preisreduktionsstufenplan nach Zeit (wenn kein Angebot nach 6 Wochen: -3%)

Berichtspflicht des Maklers

  • Wöchentlicher Bericht: Wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen?
  • Feedback-Zusammenfassung aus Besichtigungen

Wann Privatverkauf statt Makler?

Bei folgenden Situationen Privatverkauf ernsthaft erwägen:

  • Netzwerk von Investoren oder Eigennutzern vorhanden
  • Objekt hat wenig Vermarktungsbedarf (begehrte Lage, ausgeprägter Nachfrageüberhang)
  • Zeit und Ressourcen für Besichtigungen und Kaufvertrag-Abwicklung vorhanden

Fazit

Als Auftraggeber des Maklers hat der Investor mehr Verhandlungsmacht als er oft nutzt. Kurze Laufzeiten, Erfolgs-Bonusmodelle und klare Berichtspflichten machen den Maklervertrag zum Werkzeug, nicht zur Kostenfalle. Wer regelmäßig flippt, sollte feste Konditionen mit 1–2 Stamm-Maklern vereinbaren.