Mehrfamilienhaus Fix & Flip: Größeres Kapital, größere Chancen, mehr Komplexität

Das Mehrfamilienhaus (MFH) ist für viele Fix & Flip Investoren der nächste Schritt nach der Eigentumswohnung. Das Kapital, das nötig ist, ist größer – aber die Marge je Projekt ist es auch. Wer die spezifischen Herausforderungen kennt, kann dieses Format erfolgreich nutzen.

Warum MFH rentabler sein kann als ETW

  • Skaleneffekt: Einmalige Planungskosten, einmalige Handwerker-Mobilisierung für mehrere Einheiten
  • Grundstücksanteil: Oft bessere Grundstücksausnutzung beim Weiterverkauf
  • Aufteilungspotenzial: MFH kann in einzelne ETW aufgeteilt und separat verkauft werden – oft deutlich höherer Gesamterlös
  • Verhandlungsposition: Größere Objekte haben oft mehr Preisverhandlungsspielraum, da die Käufergruppe kleiner ist

Mehr Kapital: Was ein MFH-Flip kostet

Typisches MFH mit 6 Wohneinheiten in mittlerer Lage:

Mehrfamilienhaus Fix & Flip: Besonderheiten, die Einsteiger kennen müssen
Mehrfamilienhaus Fix & Flip: Besonderheiten, die Einsteiger kennen müssen
  • Kaufpreis: 400.000–800.000 Euro
  • Kaufnebenkosten (8–12%): 32.000–96.000 Euro
  • Renovierung (alle Einheiten): 80.000–150.000 Euro
  • Aufteilung in ETW (wenn geplant): 10.000–25.000 Euro
  • Eigenkapitalbedarf (20–30%): 100.000–300.000 Euro

Mieterschutz: Das größte Risiko beim MFH-Flip

Der entscheidende Unterschied zum leeren Objekt: Sind Mieter vorhanden, können sie nicht einfach rausgesetzt werden.

Eigenbedarfskündigung (§573 BGB)

  • Möglich, wenn Eigentümer oder nahe Angehörige einziehen wollen
  • Kündigungsfristen: 3 Monate (Mietdauer bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre)
  • Sozialklausel: Mieter kann widersprechen wenn Kündigung unzumutbar (§574 BGB)

Kündigung wegen Sanierung (§573 BGB)

  • Nur möglich wenn Sanierung ohne Kündigung nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Aufwand möglich
  • Hohe Hürden – einfache Renovierung genügt nicht

Mieterfreie Einheiten priorisieren

\p>Bei MFH gilt: Leere Einheiten zuerst sanieren und verkaufen. Bewohnte Einheiten ggf. mit Mieterstatus verkaufen oder Abfindung anbieten.

Aufteilung in Eigentumswohnungen (§ 8 WEG)

Die Aufteilung eines MFH in einzelne ETW kann den Gesamterlös erheblich steigern:

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung durch Bauaufsichtsbehörde erforderlich
  • Jede Einheit braucht eigenen Zugang und abgeschlossene Nutzbarkeit
  • Kosten: Notar 3.000–8.000 Euro, Bauaufsicht 200–800 Euro, ggf. bauliche Maßnahmen
  • Nach Aufteilung: Beginn der 3-Jahres-Frist nach §577a BGB (Mieterschutz bei Erstverkauf)

Wichtig: §577a BGB – bei Umwandlung vermieteter MFH in ETW haben Mieter ein Vorkaufsrecht (§577 BGB) und dürfen erst nach 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnraummangel bis 10 Jahre!) gekündigt werden.

MFH kaufen und als Block weiterverkaufen

Alternative zur Aufteilung: MFH renovieren und komplett an einen anderen Investor verkaufen. Vorteile:

  • Kein Aufteilungsaufwand
  • Ein Käufer = ein Notartermin
  • Investoren-Käufer kaufen nach Rendite, nicht emotional – klare Verhandlung

Nachteil: Preis liegt typisch 10–20% unter dem Summe der Einzel-ETW-Preise

Fazit

Das Mehrfamilienhaus Fix & Flip ist für Investoren mit ausreichend Kapital und Erfahrung eine attraktive Stufe. Die Rendite je Projekt kann erheblich höher sein als bei Einzelwohnungen. Der Schlüssel liegt im richtigen Umgang mit Mietern, in der Entscheidung Aufteilung vs. Block-Verkauf und in realistischer Kapitalkalkulation.