Mietrecht beim Fix & Flip: Mieter kündigen oder lieber Kompromisse finden?
Wer ein vermietetes Objekt kauft und flippen möchte, steht vor dem Problem: Der Mieter muss weg. Das klingt einfacher als es ist. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark – und das ist beim Fix & Flip ein ernsthafter Faktor in der Kalkulation.
Eigenbedarfskündigung: §573 BGB
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Weg, einen Mieter aus einer Wohnung zu bekommen. Voraussetzungen:
- Der Vermieter (oder nahe Angehörige) möchte die Wohnung selbst bewohnen
- Der Eigenbedarf muss konkret und ernsthaft sein – keine Scheinkündigung
- Angehörige: Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Nichten/Neffen (BGH 2016)
Für Fix & Flip: Eigenbedarf als Investor ohne Eigennutzungsabsicht ist keine taugliche Begründung. Wer das versucht und kein echtes Interesse an Eigennutzung hat, riskiert Schadensersatz.
Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung
§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erlaubt die ordentliche Kündigung wenn:
- Mieter trotz Abmahnung Miete unpünktlich zahlt
- Mieter die Wohnung trotz Abmahnung vertragswidrig nutzt
- Fristlose Kündigung möglich bei Mietrückstand über 2 Monatsmieten (§543 BGB)
Das ist kein Tool für den Fix & Flip – es sei denn, der Mieter gibt tatsächlich Anlass.
Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile entstehen.
Das ist für Investoren grundsätzlich denkbar – aber die Hürde ist sehr hoch. Gerichte sind streng: Ein Renovierungswunsch allein reicht nicht. Es muss eine erhebliche Wertminderung oder eine bauliche Notwendigkeit vorliegen.
Kündigungsfristen: Was gilt?
Bei ordentlicher Kündigung durch den Vermieter gelten verlängerte Fristen (§573c BGB):
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Beim Fix & Flip bedeutet das: Ein Mieter, der seit 6 Jahren wohnt, kann frühestens nach 6 Monaten ausziehen müssen. Das verzögert das Projekt erheblich.
Sozialklausel: Der Widerspruch des Mieters
§574 BGB erlaubt dem Mieter, der ordentlichen Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet:
- Hohes Alter des Mieters und lange Mietdauer
- Krankheit und fehlende Mobilität
- Schwangerschaft
- Kinder im schulpflichtigen Alter und drohender Schulwechsel
Das Gericht kann dann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Das ist für Investoren das Worst-Case-Szenario.
Eigenbedarfsklage: Was das kostet
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht:
- Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen
- Verfahrensdauer: 6–18 Monate
- Gerichtskosten: je nach Mietwert 500–3.000 Euro
- Anwaltskosten: 1.500–5.000 Euro
- Wenn Klage verloren: Schadensersatz an Mieter möglich
Abfindungsangebot: Oft die bessere Alternative
Statt rechtlicher Auseinandersetzung: Mieter freiwillig abkaufen. Typische Abfindungsbeträge:
- 3–6 Nettokaltmieten als Einmalzahlung
- Umzugshilfe (Transporter, Kisten)
- Unterstützung bei Wohnungssuche
Bei einer Miete von 800 Euro: 3.000–5.000 Euro Abfindung. Das ist im Vergleich zu 12+ Monaten Wartezeit und Rechtsstreit oft die schnellere und günstigere Lösung.
Fazit: Vermietete Objekte einkalkulieren
Wer ein vermietetes Objekt für den Flip kauft, muss die Mieter-Situation von Anfang an in die Kalkulation einbeziehen: Fristen, Abfindungskosten, Projektverzögerung. Vermietete Objekte sollten günstiger eingekauft werden, um das Risiko zu kompensieren. Und: Vor dem Kauf immer die Mietdauer und das Alter der Mieter kennen.