Der Notar beim Fix & Flip: Pflicht, Neutralität und was er wirklich macht

Kein Immobilienkauf ohne Notar – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Fix & Flip Investoren, die regelmäßig kaufen und verkaufen, haben häufig Kontakt mit Notaren. Wer versteht, was der Notar tut (und was nicht), ist besser vorbereitet und vermeidet Missverständnisse.

Notarpflicht: §311b BGB

Nach §311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Das gilt ohne Ausnahmen:

Notar beim Fix & Flip: Was Investoren über Notarpflicht, Ablauf und Kosten wissen müssen
Notar beim Fix & Flip: Was Investoren über Notarpflicht, Ablauf und Kosten wissen müssen
  • Jeder Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden
  • Vorverträge und mündliche Vereinbarungen über Immobilien sind grundsätzlich unwirksam
  • Erst die Beurkundung schafft eine rechtsverbindliche Verpflichtung

Was der Notar beim Kaufvertrag tut

Der Notar ist nicht der Anwalt einer Partei. Er ist ein unparteiischer Amtsträger, der:

  • Den Vertrag auf rechtliche Wirksamkeit prüft
  • Beide Parteien über Inhalt und Konsequenzen aufklärt
  • Den Vertrag vorliest und erklärt
  • Fragen beantwortet – aber neutral, nicht parteiisch
  • Die Beurkundung durch Unterschriften beider Parteien vollzieht
  • Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch einleitet

Notartermin-Ablauf

  1. Vorabübersendung des Vertragsentwurfs: Mindestens 2 Wochen vor Termin muss der Entwurf vorliegen (§17 BeurkG) – damit Käufer und Verkäufer prüfen können
  2. Überprüfung des Grundbuchs: Notar holt aktuellen Grundbuchauszug vor dem Termin
  3. Beurkundungstermin: Vorlesen des Vertrags, Nachfragen erlaubt, Unterschriften
  4. Eintragung Auflassungsvormerkung: Unmittelbar nach Beurkundung
  5. Fälligkeitsmitteilung: Notar informiert Käufer, wenn alle Bedingungen für Kaufpreiszahlung erfüllt sind
  6. Eigentumsumschreibung: Nach Kaufpreiszahlung und Steuerzahlung veranlasst Notar die endgültige Grundbuchänderung

Wichtig: Kein Widerrufsrecht!

Im Gegensatz zu vielen anderen Verträgen gibt es beim Immobilienkauf nach Beurkundung kein gesetzliches Widerrufsrecht. Der Vertrag ist sofort bindend. Deshalb ist die Prüfung des Vertragsentwurfs vor dem Termin so wichtig. Einmal unterschrieben ist unterschrieben – Rücktritt nur nach vertraglichen oder gesetzlichen Rücktrittsrechten.

Notarkosten: GNotKG-Tabelle

Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert (= Kaufpreis):

  • Kaufpreis 100.000 Euro: Notargebühren ca. 800–1.200 Euro
  • Kaufpreis 200.000 Euro: ca. 1.200–1.800 Euro
  • Kaufpreis 400.000 Euro: ca. 2.000–3.000 Euro

Zusätzlich: Gebühren für Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung (nicht im Notarhonorar enthalten – das sind Gerichtsgebühren ans Grundbuchamt).

Wer zahlt den Notar?

Übliche Praxis und vertragliche Vereinbarung:

  • Notarkosten für den Kaufvertrag: Käufer trägt die Kosten
  • Grundbucheintragung: Käufer
  • Löschung alter Grundschulden des Verkäufers: Verkäufer

Den richtigen Notar wählen

  • Käufer hat das Recht, den Notar zu wählen (wenn er die Kosten trägt)
  • Lokale Notare oft schneller und unkomplizierter als überregionale
  • Notarsuche: www.notar.de (Bundesnotarkammer)
  • Bei regelmäßigen Transaktionen: Stammnotar aufbauen – schnellere Abwicklung durch gegenseitiges Kennen

Fazit

Der Notar ist keine bürokratische Pflichtübung, sondern eine wichtige Rechtssicherungsinstanz. Wer den Vertragsentwurf vorab gründlich liest, beim Termin Fragen stellt und versteht, dass der Notar neutral ist (kein eigener Anwalt!), ist beim Notartermin gut aufgestellt. Fix & Flip Investoren mit einem Stamm-Notar sparen Zeit und Erklärungsaufwand bei jedem weiteren Projekt.