Kaufnebenkosten sind der häufigste Kalkulationsfehler beim Fix & Flip
Ein Kaufpreis von 200.000 € ist nicht das was du bezahlst — du bezahlst 218.000 bis 230.000 €. Die Differenz frisst direkt deine Marge. Wer Kaufnebenkosten unterschätzt, kauft zu teuer. Hier ist die vollständige Aufstellung.
Position 1: Grunderwerbsteuer (Länderabhängig)
| Bundesland | Steuersatz | Bei 200.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 7.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 9.000 € |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt | 6,0 % | 12.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 13.000 € |
Fix & Flip Tipp: In Brandenburg (6,5 %) kaufst du 5.000–6.000 € teurer als in Bayern (3,5 %) für dasselbe Objekt. Das muss in der ARV-Kalkulation berücksichtigt werden.
Position 2: Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten sind bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises — inklusive Grundbucheintragung.
| Kaufpreis | Notargebühren ca. | Grundbuch ca. | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.000 € | 400 € | 1.400 € |
| 200.000 € | 1.700 € | 650 € | 2.350 € |
| 300.000 € | 2.400 € | 900 € | 3.300 € |
| 500.000 € | 3.700 € | 1.400 € | 5.100 € |
Bei Finanzierung über Bankkredit: Grundschuld-Bestellungskosten kommen noch dazu (ca. 0,5 % des Kreditbetrags). Bei 160.000 € Kredit: ca. 800 €.
Position 3: Maklerprovision (Käuferseite)
Seit dem Maklergesetz 2020: Käufer und Verkäufer teilen die Provision. In Deutschland übliche Aufteilung: 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer.
Bei 200.000 € Kaufpreis: 7.140 € Maklercourtage für den Käufer. Bei Eigenleistung (direkt vom Eigentümer kaufen): Diese Kosten entfallen. Off-Market-Deals haben daher einen doppelten Vorteil: günstiger kaufen + keine Provision.
Gesamtübersicht Kaufnebenkosten
| Position | Ohne Makler (NRW) | Mit Makler (NRW) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 13.000 € | 13.000 € |
| Notar + Grundbuch | 2.350 € | 2.350 € |
| Grundschuld (bei Finanzierung) | 800 € | 800 € |
| Maklercourtage (3,57 %) | 0 € | 7.140 € |
| Gesamte Nebenkosten | 16.150 € | 23.290 € |
| Aufschlag auf Kaufpreis | 8,1 % | 11,6 % |
Nebenkosten in der 70-Prozent-Regel berücksichtigen
Die Kaufnebenkosten sind Teil der Transaktionskosten die in den 30 % Puffer der 70-Prozent-Regel eingepreist sind. Wenn du in Bayern (3,5 % GrESt) kaufst statt in NRW (6,5 %), hast du ceteris paribus 3 % mehr Marge — das entspricht 6.000 € mehr Gewinn bei einem 200.000 € Objekt. Kein kleiner Unterschied.
Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
Beim gewerblichen Fix & Flip (3+ Objekte in 5 Jahren): Kaufnebenkosten sind Betriebsausgaben und mindern das zu versteuernde Einkommen. Bei privater Veräußerung innerhalb 10 Jahre: Kaufnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Immer Steuerberater involvieren.