Altbau sanieren: Was Fix & Flip Investoren unterschätzen

Altbauten haben ihren Reiz: Stuckdecken, Gründerzeit-Flair, hohe Zimmerdecken. Sie haben aber auch ihre Tücken – und die werden bei der Kalkulation systematisch unterschätzt. Wer seinen ersten Altbau-Flip ohne ausreichend Erfahrung angeht, erlebt gerne böse Überraschungen.

Was steckt hinter den Wänden?

Altbauten vor 1980 können eine Reihe von Materialien enthalten, die heute nicht mehr zulässig sind oder aufwendig entsorgt werden müssen:

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• Asbest in Bodenbelägen (Vinylplatten), Dachpappen, Fassadenplatten oder Spachtelmassen – Entsorgung nach TRGS 519, Kosten ab 2.000 €
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• Bleileitungen in der Trinkwasserinstallation – seit 2013 verboten (TrinkwV), Austausch ca. 5.000–15.000 €
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• KMF/Mineralwolle älterer Generation (vor 1996) – potenziell krebsverdächtig, Sonderentsorgung nötig
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• Holzschutzmittel (PCP, Lindan) in Dachstühlen und Holzverkleidungen – Sanierung ab 3.000 €
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Keines dieser Probleme ist von außen erkennbar. Erst wenn Wände geöffnet werden, zeigt sich das wahre Bild.

Was immer teurer wird als geplant

Elektrik

Altbauten bis ca. 1970 haben häufig noch Aluminium-Leitungen oder veraltete Sicherungskästen ohne FI-Schutzschalter. Eine vollständige Neuinstallation der Elektrik in einer 70-m²-Wohnung kostet 6.000–12.000 € – mehr als viele Investoren einkalkulieren. Hinzu kommen Kernbohrungen, Fräsen, Verputzen.

Sanitär

Guss-Abwasserrohre, Blei-Steigleitungen, veraltete Durchlauferhitzer: Im Altbau ist fast nie mit einem einfachen Bad-Austausch getan. Die Installationsführung muss oft komplett neu konzipiert werden, besonders wenn Grundrissänderungen geplant sind.

Schadstoffe

Die Schadstoffprüfung (z. B. Asbestkartierung durch akkreditierten Gutachter, ca. 500–1.500 €) wird von Investoren gern eingespart. Das rächt sich: Sobald beim Abriss Asbest entdeckt wird, greift STOP-Pflicht, Baustelle muss gesichert werden, alle Arbeiten ruhen. Ein unerwarteter Asbest-Fund kann 3–8 Wochen Zeitverlust und 5.000–20.000 € Mehrkosten bedeuten.

Die 25%-Puffer-Regel

In der Fix & Flip Community ist der Standard-Renovierungspuffer von 10–15 % bei Altbauten schlicht zu niedrig. Die Praxis zeigt: Bei Bauten vor 1960 sollte der Puffer 25 % über der Basisschätzung liegen. Bei stark sanierten Altbauten (bereits teilrenoviert) reichen 15 %.

Konkret: Schätzt du Renovierungskosten auf 40.000 €, kalkulierst du beim Gründerzeitbau 50.000 € in deine Maximal-Kaufpreisformel ein.

Strategie für Altbauobjekte

Vor dem Kauf

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• Baujahr verifizieren (Grundbuch, Bauakte bei der Gemeinde)
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• Schadstoffcheck beauftragen oder zumindest Material-Proben nehmen lassen
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• Energieausweis analysieren: Schlechte Energieeffizienz (G, H) = höherer Sanierungsbedarf
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• Dachzustand und Kellerabdichtung prüfen – dort beginnen die teuren Probleme
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Beim Kauf

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• Vertraglich „bekannte Mängel" klar dokumentieren
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• Kaufpreisabschlag für erkennbare Sanierungsbedarfe verhandeln
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• Keine Besichtigung ohne Fachmann – Handwerker mit Altbau-Erfahrung beurteilt den Zustand besser als jeder Investor
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Was beim Altbau-Flip funktioniert

Altbauten bieten echte Chancen, wenn man die Risiken kennt und einpreist:

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• Stuckdecken, Dielenböden, Gründerzeit-Details sind bei Käufern sehr beliebt – sie rechtfertigen Premium-Verkaufspreise
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• Lage ist meist zentral – Altbauten stehen in gewachsenen Stadtvierteln, nicht auf der grünen Wiese
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• Kaufpreise sind oft verhandelbar – Altbauten mit Sanierungsstau schrecken Laien ab, was Investoren Einkaufsvorteile gibt
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Fazit

Altbau-Flips sind keine Aufgabe für Anfänger ohne Erfahrung oder ohne erfahrenen Handwerker an der Seite. Wer aber einen Puffer von 25 % einrechnet, vor dem Kauf Schadstoffe prüft und Elektrik plus Sanitär von Grund auf neu einkalkuliert, kann mit Altbauten überdurchschnittliche Margen erzielen – gerade weil die meisten Mitbewerber vor dem Aufwand zurückschrecken.