Sanierungskosten berechnen: Die Fix & Flip Checkliste

Die häufigste Ursache für missglückte Flips ist keine schlechte Lage und kein zu hoher Kaufpreis – es sind unterschätzte Sanierungskosten. Diese Checkliste geht Kostenposition für Kostenposition durch, damit du keine wichtige Ausgabe vergisst.

1. Bad / Badezimmer

  • Komplette Badsanierung (8–14 m²): 8.000–18.000 € (inkl. Material und Montage)
  • Fliesenspiegel erneuern: 1.500–3.500 €
  • Dusche statt Wanne: +800–2.000 €
  • Neues WC, Waschtisch, Armaturen: 1.200–2.800 €
  • Elektrisch beheizter Handtuchheizkörper: 300–600 €
  • Lüftung (Ventilator oder kontrollierte Lüftung): 200–800 €

2. Küche

  • Einbauküche komplett (inkl. Elektrogeräte): 3.500–12.000 €
  • Nur Küchenfront erneuern: 800–2.000 €
  • Wasseranschluss verlegen: 400–1.200 €
  • Küchenrückwand (Fliesen oder Glas): 300–800 €

Tipp: Eine günstige Küche von IKEA oder Mömax mit professioneller Montage ist beim Flip oft die rationellere Entscheidung als eine Designküche.

Sanierungskosten berechnen: Die Fix & Flip Checkliste 2024
Sanierungskosten berechnen: Die Fix & Flip Checkliste 2024

3. Böden

  • Laminat (inkl. Trittschalldämmung + Verlegung): 25–45 €/m²
  • Vinyl-Klickboden: 30–55 €/m²
  • Parkett schleifen + versiegeln: 25–50 €/m²
  • Neues Parkett: 60–120 €/m²
  • Feinsteinzeug-Fliesen: 50–100 €/m² (inkl. Verlegung)
  • Estrich erneuern (wenn nötig): 30–60 €/m² zzgl.

4. Wände und Decken

  • Malerarbeiten komplett (inkl. Grundierung, 2 Anstriche): 8–18 €/m²
  • Tapeten entfernen und neu tapezieren: 15–25 €/m²
  • Spachteln und schleifen (rauer Putz): 12–20 €/m²
  • Decke erneuern (Rigips-Abgehängte Decke): 30–55 €/m²

5. Fenster

  • Kunststofffenster 2-fach (pro Fenster inkl. Einbau): 400–700 €
  • Holz-Alu-Fenster 3-fach: 800–1.400 €/Stück
  • Rollläden nachrüsten: 250–500 € pro Fenster
  • Haustür ersetzen: 1.500–4.000 €

6. Heizung

  • Gasheizung austauschen (Brennwert): 6.000–12.000 €
  • Wärmepumpe (Luft-Wasser): 14.000–25.000 € (vor Förderung)
  • Thermostatventile und Heizkörper erneuern: 1.500–4.000 €
  • Heizkostenverteiler nachrüsten: 80–150 € pro Heizkörper

7. Elektrik

  • Zählerschrank modernisieren: 800–2.500 €
  • Komplette Neuinstallation (70 m²): 6.000–14.000 €
  • LED-Beleuchtung komplett einbauen: 1.500–3.500 €
  • Steckdosen und Schalter austauschen: 1.000–2.500 €

8. Außenbereiche

  • Fassadenanstrich (nur Farbe): 15–30 €/m² Fassadenfläche
  • Vollwärmeschutz (WDVS): 120–200 €/m²
  • Terrasse/Balkon neu belegen: 60–120 €/m²
  • Gemeinschafts-Treppenhaus streichen (bei ETW: anteilig): 500–2.000 €

Gesamtkalkulations-Beispiel: 70-m²-Wohnung, Baujahr 1978

  • Bad komplett: 12.000 €
  • Küche: 5.500 €
  • Böden (70 m² Laminat): 2.800 €
  • Malerarbeiten (150 m² Wandfläche): 2.700 €
  • 4 Fenster neu: 2.400 €
  • Heizung modernisieren: 8.000 €
  • Elektrik teilerneuern: 4.500 €
  • Diverses / Puffer 15 %: 5.700 €
  • Gesamt: ca. 43.600 €

Bei dieser Kalkulation gilt: Kaufpreis + 43.600 € + Kaufnebenkosten + Finanzierungskosten muss deutlich unter dem ARV (After Repair Value) liegen.

Fazit

Wer Sanierungskosten systematisch erfasst, kauft besser ein und verkauft sicherer. Diese Checkliste ist kein Ersatz für Handwerker-Angebote, aber ein starkes Orientierungsinstrument für die erste Grobbewertung beim Besichtigungstermin.