Sanitär-Grundwissen für Fix & Flip Investoren

Sanitärarbeiten gehören zu den teuersten Gewerken beim Fix & Flip. Gleichzeitig ist das Grundwissen über Sanitär unter Investoren oft erschreckend gering. Das hat Konsequenzen: Man versteht Handwerker-Angebote nicht, kann nicht verhandeln und erkennt unnötige Positionen nicht. Dieser Grundkurs ändert das.

Die drei Systeme im Sanitärbereich

1. Trinkwasser (Kaltwasser + Warmwasser)

Das Trinkwassernetz beginnt am Hausanschluss (Versorgungsunternehmen) und endet an der Entnahmestelle (Hahn, Duschkopf). Es besteht aus:

Sanitär-Grundwissen für Fix & Flip Investoren
Sanitär-Grundwissen für Fix & Flip Investoren
  • Steigstrang (vertikal durch das Gebäude)
  • Stockwerksleitungen (horizontal zur Wohnung)
  • Wohnungsleitungen zu Entnahmestellen

Materialien: Heute üblich sind Mehrschichtverbundrohr (einfach verlegbar), Edelstahlwellrohr oder PP-Kunststoffrohr. Kupfer ist Standard im Bestand. Stahl- und Bleileitungen müssen ersetzt werden (TrinkwV § 17).

2. Abwasser

Das Abwassernetz führt Schmutzwasser von Entnahmestellen in die Kanalisation. Wichtig beim Flip:

  • Gefälle der Abwasserrohre prüfen (Mindestgefälle je nach Nennweite: DN 50 = 2 cm/m)
  • Guss- oder Kunststoff-Fallrohre prüfen (alte Gussrohre sind oft dicht, aber schwer und starr)
  • Geruchsverschlüsse (Siphons) bei jedem Ablauf notwendig

3. Heizkreis

Separate Leitungsführung für Heizwasser – oft kombiniert mit Warmwasserbereitung (Heizungsanlage). Nicht mit Trinkwasser verwechseln.

Was der SHK-Handwerker macht

SHK = Sanitär, Heizung, Klima. Der SHK-Handwerker ist für alle drei Systeme zuständig. Bei einem typischen Bad-Flip macht er:

  • Rohinstallation (Leitungen verlegen, vor dem Fliesen)
  • Druckprüfung der Trinkwasserleitung (Nachweis nach DVGW-Regelwerk W 400)
  • Fertigmontage (Sanitärobjekte einbauen, anschließen)
  • Inbetriebnahme und Abnahme

Druckprüfung: Was ist das?

Bevor Rohre hinter Platten verschwinden, muss der SHK-Handwerker eine Druckprüfung durchführen. Dabei wird das Leitungssystem mit Wasser oder Luft auf Dichtigkeit geprüft (Betriebsdruck ca. 1,5-fach). Das Ergebnis wird protokolliert.

Als Investor: Lass dir das Druckprüfprotokoll aushändigen. Es ist dein Nachweis, dass die Leitungen ordnungsgemäß installiert wurden – wichtig wenn später ein Leck auftreten sollte und Käufer Gewährleistungsansprüche stellen.

Kostenrahmen Sanitär-Erneuerung

  • Bad (8–12 m²) komplett neue Rohinstallation + Fertigmontage: 8.000–18.000 €
  • Nur Fertigmontage (Objekte tauschen, Rohre bleiben): 2.500–5.000 €
  • Trinkwasserleitung in Wohnung komplett neu (70 m²): 4.000–9.000 €
  • Warmwasserbereiter (Durchlauferhitzer elektrisch): 800–1.800 €
  • Gäste-WC neu einrichten: 2.500–5.000 €

Häufige Fallen beim Sanitär-Flip

  • Grundrissänderung ohne SHK-Check: Wenn die neue Küche auf der anderen Seite der Wand liegen soll, braucht es neue Leitungsführung – deutlich teurer als geplant
  • Alte Guss-Abwasserrohre: Stabil, aber schwer zu ändern. Wenn neue Anschlüsse nötig sind, sind Adapter teuer
  • Fehlender Wasserabsperrhahn in der Wohnung: Bei Gesamterneuerung im Mehrfamilienhaus muss ggf. die gesamte Steigleitung abgesperrt werden – Absprache mit Hausverwaltung nötig

Fazit

Du musst kein SHK-Handwerker werden. Aber wer die Grundbegriffe kennt, Angebote versteht und Druckprüfprotokolle einfordert, zahlt weniger und hat weniger Ärger. Sanitär ist beim Fix & Flip eines der größten Kostentreiber – und eines der Gewerke, die am häufigsten nachgebessert werden müssen, wenn sie falsch gemacht wurden.