Teilungserklärung für Fix & Flip Investoren

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht isoliert – er kauft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hinein. Das Regelwerk dieser Gemeinschaft ist die Teilungserklärung (TE). Sie ist das erste Dokument, das ein seriöser Fix & Flip Investor bei einer ETW liest.

Was regelt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG legt fest:

Teilungserklärung beim Fix & Flip: Was sie regelt und worauf du achten musst
Teilungserklärung beim Fix & Flip: Was sie regelt und worauf du achten musst
  • Miteigentumsanteile (MEA): Welcher Bruchteil des Gesamtgrundstücks auf jede Wohnung entfällt (z. B. 120/1000stel)
  • Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum: Was gehört allen (Dach, Fassade, Flure, Treppenhaus, tragende Wände), was gehört exklusiv dem Wohnungseigentümer (Innenraum, nicht-tragende Wände, Bodenbeläge)
  • Sondernutzungsrechte: Stellplätze, Gartenanteile, Kellerräume
  • Nutzungsbestimmungen: Darf die Wohnung gewerblich genutzt werden? Kurzzeitvermietung erlaubt?
  • Kostenverteilung: Wie werden Betriebskosten auf die Eigentümer verteilt (nach MEA oder nach anderem Schlüssel)

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Diese Unterscheidung ist beim Flip zentral, weil sie bestimmt, was du als Eigentümer verändern darfst:

  • Sondereigentum: Innenraum, Wände (nicht-tragend), Böden, Decken, Fenster von innen, Heizkörper – hier hast du weitgehend freie Hand
  • Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Aufzug – Änderungen nur mit WEG-Beschluss

Achtung: In manchen TE sind auch Fenster und Eingangstüren als Gemeinschaftseigentum definiert, obwohl sie zur Wohnung gehören. Dann darfst du Fenster nicht eigenständig tauschen – das ist ein WEG-Beschluss nötig.

Rote Flags für Fix & Flip Investoren

  • Veraltete Kostenverteilung: Wenn alle Kosten nach MEA verteilt werden, aber einige Wohnungen sehr große Sondernutzungsflächen haben, kann das ungerecht werden
  • Verbot von Kurzzeitvermietung: Wenn du nach dem Flip noch kurzfristig Airbnb nutzen möchtest, kann das die TE verbieten
  • Gewerbe verboten: Relevant wenn du die Wohnung nach Flip noch gewerblich nutzen oder verkaufen willst
  • Keine Hundehaltung erlaubt: Klingt banal, aber schränkt die Käuferzielgruppe ein
  • Änderungen am Sondereigentum genehmigungspflichtig: Wenn jede Renovierung WEG-Beschluss erfordert, verlängert das deinen Flip erheblich

Wann ist eine Teilungserklärung veraltet?

TEs aus den 1970er und 1980er Jahren können rechtliche Regelungen enthalten, die nach dem neuen WEG (Reform 2020, WEMoG) überholt sind. Besonders problematisch:

  • Alte Einstimmigkeitserfordernisse, die heute durch einfache Mehrheit ersetzt wurden
  • Regelungen zur Jahresabrechnung, die nicht mit § 28 WEG n. F. kompatibel sind

Als Investor: Wenn die TE vor 2010 stammt, lass sie von einem Anwalt auf Aktualität prüfen – besonders wenn du Änderungen an der Immobilie planst.

Fazit

Die Teilungserklärung ist kein trockenes Bürokratiepapier – sie ist das Regelwerk, das bestimmt, was du als Investor mit deiner Wohnung tun darfst. Lies sie vor dem Kauf vollständig. Was du dort nicht prüfst, kann später teuer werden.