Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaften

Eine Erbengemeinschaft, die sich nicht über das geerbte Haus einigen kann, landet oft vor Gericht. Das Amtsgericht kann dann die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung versteigern – und Fix & Flip Investoren bekommen die Chance, günstig einzukaufen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist kein gewöhnlicher Zwangsversteigerungstermin wegen Schulden, sondern ein Auseinandersetzungsverfahren nach §§ 180 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Sie dient dazu, Gemeinschaftseigentum aufzulösen, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können.

Teilungsversteigerung: Wenn die Erbengemeinschaft sich streitet – Chancen für Investoren
Teilungsversteigerung: Wenn die Erbengemeinschaft sich streitet – Chancen für Investoren

Typische Konstellationen:

  • Erbengemeinschaft (2–5 Erben, uneinig über Kauf/Verkauf/Behaltung)
  • Geschiedene Eheleute, die gemeinsam eine Immobilie besessen haben
  • Geplatzte Geschäftspartnerschaft mit gemeinsamem Grundstück

Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miteigentümer kann beim zuständigen Amtsgericht die Anordnung der Teilungsversteigerung beantragen – unabhängig davon, wie klein sein Anteil ist. Selbst ein Erbe mit nur 1/6 Anteil kann das Verfahren einleiten. Das macht Blockaden durch andere Miteigentümer unwirksam.

Ablauf der Teilungsversteigerung

  1. Antrag beim Amtsgericht (Vollstreckungsgericht am Ort des Grundstücks)
  2. Gericht ordnet Versteigerung an (Beschluss)
  3. Ermittlung des Verkehrswertes durch gerichtlich bestellten Gutachter
  4. Versteigerungstermin (öffentlich bekannt gemacht)
  5. Bietverfahren, Zuschlag an Höchstbietenden
  6. Verteilung des Versteigerungserlöses an Miteigentümer

Typischerweise unter Marktwert

In der Praxis erzielen Teilungsversteigerungen oft 60–80 % des Marktwertes. Gründe:

  • Keine professionelle Vermarktung (kein Makler, kein Exposé)
  • Käufer haben keine Besichtigungsmöglichkeit (außer wenn Bewohner kooperieren)
  • Käufer übernehmen Objekt ohne Gewährleistung und oft mit Unsicherheiten
  • Geringere Käuferanzahl wegen unbekanntem Verfahren

Strategie für Fix & Flip Investoren

Termine finden

Versteigerungstermine sind öffentlich zugänglich. Quellen:

  • www.zvg-portal.de (offizielles Bundesportal)
  • Lokale Amtsgerichte (Aushang, Website)
  • Kostenpflichtige Dienste wie Argetra oder ZVG.com

Vorab-Prüfung

  • Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht einsehen (oft online oder auf Anfrage)
  • Grundbuch prüfen: Welche Belastungen bestehen? Die können auf den Käufer übergehen!
  • Muss das Objekt nach dem Zuschlag leer übergeben werden, oder sitzen Mieter/Bewohner drin?

Bieterpfand

Zur Bieterregistrierung musst du beim Amtsgericht ein Sicherheitspfand hinterlegen – in der Regel 10 % des Verkehrswertes (§ 68 ZVG). Das kann bar, per Scheck oder als Bankbürgschaft erfolgen.

Risiken beachten

  • Keine Gewährleistung (§ 56 ZVG) – Objekt wird so genommen wie es ist
  • Evtl. unbekannte Belastungen (Abteilung II Grundbuch!)
  • Mieter/Bewohner können Räumungsklage erfordern (zusätzliche Zeit + Kosten)
  • Mindestgebot ist 5/10 oder 7/10 des Verkehrswertes – kein Zuschlag darunter (§ 85a ZVG)

Fazit

Teilungsversteigerungen sind für erfahrene Fix & Flip Investoren eine echte Chance, günstig unter Marktwert einzukaufen. Die Risiken sind real, aber managebar – wenn Grundbuch, Gutachten und Grundrisssituation vor dem Termin sorgfältig geprüft wurden.