Übergabeprotokoll beim Immobilienkauf: Vollständige Checkliste

Der Übergabetag ist bei einer Fix & Flip Immobilie besonders kritisch. Du weißt, dass du renovieren wirst – aber du musst wissen, welche Mängel bereits beim Kauf vorhanden waren. Das schützt dich rechtlich und gibt dir vollständigen Überblick über den Ausgangszustand.

Was bei der Übergabe zu prüfen ist

Allgemein

  • Vollständigkeit aller zugesagten Schlüssel: Wohnungsschlüssel (wie viele?), Briefkasten, Keller, Tiefgarage, Haustür
  • Zählerstände: Strom-Hauptzähler (Nummer notieren!), Gaszähler, Wasserzähler wenn vorhanden
  • Übergabe von Unterlagen: Energieausweis, Teilungserklärung (wenn ETW), letzte Nebenkostenabrechnung, Handwerker-Garantien

Jedes Zimmer

  • Wände: Risse, Feuchtigkeitsflecken, beschädigter Putz?
  • Boden: Beschädigungen, aufgewölbter Boden, fehlende Fliesen?
  • Decke: Wasserflecken, Risse, losesBauteil?
  • Fenster: Dichtungen in Ordnung, schließt korrekt? Beschlaginnung?
  • Türen: Schließen korrekt, keine Beschädigungen an Rahmen oder Blatt?
  • Steckdosen und Lichtschalter: Vorhanden, funktionsfähig?

Küche

  • Einbauküche vorhanden (falls vereinbart)?
  • Kühlschrank, Herd, Geschirrspüler, Dunstabzug – alle funktionsfähig?
  • Wasseranschluss dicht?
  • Fliesenspiegel Zustand?

Bad / Badezimmer

  • WC: spült korrekt, keine Undichtigkeiten?
  • Dusche/Badewanne: Ablauf frei, Fugen dicht, keine Risse?
  • Waschtisch und Armaturen: Funktion, Abdichtung zum Wandanschluss?
  • Fliesen: Risse, fehlende Fliesen, Verfärbungen?
  • Lüftung: Ventilator läuft?

Keller

  • Feuchtigkeit an Wänden oder Boden?
  • Schimmel?
  • Heizungsanlage im Keller: Baujahr, Zustand sichtbar?
  • Zugehöriges Kellerabteil vorhanden, leer?

Außenbereich (bei EFH/EG-ETW)

  • Garten: Zustand, zugesagte Ausstattung vorhanden (Geräteschuppen etc.)?
  • Terrasse/Balkon: Belag Zustand, Ablauf funktionsfähig?
  • Haustür und Klingelanlage?

Verdeckte Mängel: Wann Übergabe ablehnen?

Du darfst die Übergabe ablehnen oder unter Vorbehalt protokollieren, wenn:

Übergabeprotokoll beim Immobilienkauf: Die Checkliste für den Übergabetag
Übergabeprotokoll beim Immobilienkauf: Die Checkliste für den Übergabetag
  • Mängel entdeckt werden, die vertraglich als nicht vorhanden vereinbart waren
  • Objekt nicht vertragsgemäßem Zustand entspricht (z. B. Küche sollte laut Vertrag bleiben, ist aber ausgebaut)
  • Schlüssel fehlen

In diesen Fällen: Übergabe nicht unterschreiben, sondern Verkäufer mit Frist zur Nacherfüllung auffordern (§ 439 BGB). Erst nach Abhilfe oder Einigung schriftlich quittieren.

Protokoll als Beweismittel

In einem späteren Rechtsstreit über Mängel gilt: Wer einen Mangel behauptet, muss beweisen, dass er schon bei Übergabe vorhanden war. Das Protokoll ist dein wichtigstes Beweismittel. Foto + Protokolleintrag + Unterschrift beider Parteien = starke Dokumentation.

Fazit

30 Minuten strukturierte Übergabe mit Checkliste können dich vor teuren Nachforderungen schützen. Beim Fix & Flip hast du nach dem Kauf typischerweise sofort Handwerker im Haus – dann ist der Ausgangszustand noch wichtiger zu dokumentieren, denn später ist nicht mehr rekonstruierbar, was bereits vorhanden war.