Verwalterzustimmung nach § 12 WEG beim Wohnungskauf
\nWer eine Eigentumswohnung kaufen möchte und im Kaufvertrag den Passus „Die Übertragung bedarf der Zustimmung des WEG-Verwalters" findet, stößt auf eines der weniger bekannten Hindernisse beim ETW-Flip. Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG kann den Zeitplan verzögern – wenn man nicht rechtzeitig handelt.
\n\nWas ist die Verwalterzustimmung?
\n§ 12 WEG ermöglicht es, in der Gemeinschaftsordnung (Teil der Teilungserklärung) zu vereinbaren, dass jede Veräußerung einer Eigentumswohnung der Zustimmung des WEG-Verwalters bedarf. Ziel: Die Gemeinschaft soll unerwünschte Käufer (z. B. Problemmieter oder Eigentümer, die bekannt dafür sind, Hausgeld nicht zu zahlen) abwehren können.
Wichtig: Nicht jede WEG hat diesen Vorbehalt. Er muss ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. Wenn nichts drinsteht, ist keine Zustimmung nötig.
\n\nWas prüft der Verwalter?
\nDer Verwalter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 12 Abs. 2 WEG). Prüfungskriterien:
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- Zahlungsfähigkeit des Käufers (wird der Käufer Hausgeld verlässlich zahlen?) \n
- Bekannte persönliche oder wirtschaftliche Unzuverlässigkeit \n
- Gefährdung des Hausfriedens durch den Käufer \n
Rein willkürliche Verweigerung (z. B. „Wir wollen keine Investoren") ist unzulässig. Ein Fix & Flip Investor als professioneller Käufer hat gute Argumente gegen eine willkürliche Verweigerung.
\n\nWie lange dauert das Verfahren?
\nDas ist der neuralgische Punkt für den Flip-Zeitplan. In der Praxis:
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- Anfrage beim Verwalter: 1–3 Tage nach Kaufvertragsunterzeichnung \n
- Prüfungsdauer: 2–6 Wochen (je nach Verwalter) \n
- Bei Untätigkeit des Verwalters: Nach einem Monat gilt die Zustimmung als erteilt (§ 12 Abs. 4 WEG) \n
Für deinen Flip bedeutet das: Der wirtschaftliche Übergang (Schlüsselübergabe, Renovierungsbeginn) verzögert sich bis zur Zustimmung. Plane 4–6 Wochen Vorlauf ein.
\n\nKosten der Verwalterzustimmung
\nDer Verwalter kann für seine Prüfung eine Gebühr verlangen. Üblich sind 200–500 €, teils auch nach Stundenaufwand. Die Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer (da er die Verpflichtung eingegangen hat), aber im Kaufvertrag kann anders vereinbart werden.
\n\nWas passiert bei Verweigerung?
\nVerweigert der Verwalter die Zustimmung ohne wichtigen Grund, kann der Verkäufer (oder in manchen Fällen der Käufer) die Zustimmung durch das Amtsgericht ersetzen lassen (§ 12 Abs. 3 WEG). Das dauert aber weitere Wochen bis Monate – ein erhebliches Problem für den Flip-Zeitplan.
\nAlternative: Im Kaufvertrag vereinbaren, dass das Rücktrittsrecht entsteht, wenn die Zustimmung nicht innerhalb von 6 Wochen erteilt wird. Das gibt beiden Parteien Planungssicherheit.
\n\nFazit
\nDie Verwalterzustimmung ist kein Showstopper, aber ein Zeitfresser. Wer beim Kauf einer ETW die Gemeinschaftsordnung liest und dort den § 12-Vorbehalt erkennt, kann den Zeitplan rechtzeitig anpassen – und muss nicht erstaunt sein, wenn der Renovierungsstart sich um einen Monat verschiebt.