WEG für Fix & Flip Investoren: Das Wichtigste kompakt
Wer in Eigentumswohnungen investiert, ist zwangsläufig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese hat eigene Regeln, Pflichten und Risiken – und kann einen Flip erheblich beeinflussen, wenn man ihre Mechanismen nicht kennt.
Grundlagen: Was ist die WEG?
Die WEG entsteht automatisch mit der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum nach § 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Alle Eigentümer bilden gemeinsam die WEG – mit gemeinsamen Rechten und Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums.
- § 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist Miteigentümer am Grundstück und Alleineigentümer seiner Wohneinheit (Sondereigentum)
- Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Gebäudeaußenhülle, tragende Teile, gemeinschaftliche Anlagen
- Sondereigentum: Innenraum der einzelnen Wohnung
Eigentümerversammlung: Das Entscheidungsorgan
Die Eigentümerversammlung (§ 23 WEG) ist das höchste Entscheidungsgremium der WEG. Sie findet mindestens einmal jährlich statt. Dort werden beschlossen:
- Wirtschaftsplan für das folgende Jahr (Hausgeldhöhe)
- Jahresabrechnung
- Sonderumlagen bei außerordentlichem Bedarf
- Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
- Bestellung/Abberufung des Verwalters
Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit nach Köpfen oder MEA gefasst (je nach Vereinbarung in der TE). Seit der WEG-Reform 2020 gilt grundsätzlich das Kopfprinzip, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Hausgeld: Was steckt dahinter?
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung jedes Eigentümers an die WEG-Gemeinschaft. Es deckt:
- Betriebskosten (Heizung, Strom Gemeinschaftsflächen, Versicherungen)
- Verwaltungskosten (Verwaltergebühr)
- Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Typisches Hausgeld: 2,50–5 €/m² Wohnfläche pro Monat. Bei 70 m² also 175–350 €/Monat. Beim Flip ist das eine laufende Kostenposition während der Haltephase.
Beschlussfassung und Mehrheiten
- Einfache Mehrheit (>50 % der Stimmen): Normalfall – Wirtschaftsplan, Verwalterbestellung, Jahresabrechnung
- Doppelt qualifizierte Mehrheit (>2/3 und >50 % MEA): Grundlegende Änderungen der Gemeinschaftsordnung
- Einstimmigkeit: Vereinbarungen, die alle Eigentümer binden, z. B. Änderung der Teilungserklärung
Was Investoren in der Eigentümerversammlung kontrollieren
- Höhe der Instandhaltungsrücklage: Ausreichend für absehbare Maßnahmen? (Faustregel: 7–10 €/m² und Jahr)
- Geplante Sanierungsmaßnahmen: Stehen Dach, Fassade, Aufzug zur Abstimmung?
- Verwalterperformance: Ist der Verwalter zuverlässig oder gibt es offene Beschlüsse/Streitigkeiten?
- Offene Forderungen: Zahlen alle Eigentümer ihr Hausgeld? Hausgeldschulden einzelner schaden der Gemeinschaft
Fazit
Die WEG ist kein bürokratisches Beiwerk – sie ist ein aktives Miteigentumsverhältnis mit realen Konsequenzen. Wer die Grundlagen kennt, stellt die richtigen Fragen vor dem Kauf, führt den Flip ohne WEG-bedingte Überraschungen durch und verkauft besser vorbereitet.